Czy inwestycja w nieruchomości jest opłacalna?
Zakup mieszkania wiąże się przeważnie z dość poważnymi wydatkami, wszak nieruchomości to w zasadzie najdroższa rzecz, jaką kupujemy w naszym życiu. Są jednak i tacy, którzy do zakupu nieruchomości podchodzą w inny sposób. Nie traktują tego jako wydatku. Co najwyżej jako koszt. Koszt, który ponoszą wraz z inwestycją, która realizują. Czy taka forma inwestowania jest opłacalna? Ile i w jaki sposób można na tym zarobić?
Zaczynamy od końca, czyli liczymy zyski
Przewrotnie zaczniemy nasze rozważania mniej od kosztów, a bardziej od zysków. Sposobów na zarabianie na nieruchomościach jest wiele. Jednym z nich jest najem. Choć to oczywiste dla porządku przypomnę, że polega to na czerpaniu zysków z udostępniania innym nieruchomości, którą posiadamy. Co miesiąc na nasze konto wpływa czynsz, jaki uzyskujemy od najemcy. Na ogół ponosi on także koszt opłat administracyjnych i eksploatacyjnych (woda, energia, ogrzewanie). Tym samym to, co uzyskujemy stanowi nasz przychód. Zysk jest jednak dużo mniejszy. Skarb Państwa upomni się o podatek, utrzymanie nieruchomości też kosztuje. Poza drobnymi naprawami, to my a nie najemca ponosimy koszty związane z remontami i wyposażeniem. Jednak nawet po odjęciu tych kosztów zysk jaki uzyskamy z wynajęcia mieszkania może stanowić spory dodatek do podstawowego dochodu, jeśli pracujemy gdzieś na etacie lub prowadzimy małą firmę. Jeśli wynajmowana przez nas nieruchomość nie jest obciążona żadnym kredytem śmiało możemy powiedzieć, że opisany wyżej zysk, to „czysty” zysk. Takich sytuacji jest jednak niezbyt wiele. Występują one w przypadkach losowych, gdy dostaniemy mieszkanie w darowiźnie od rodziców lub w spadku po babci. Zamiast je sprzedawać „idziemy” w najem. Większą część wynajmowanych mieszkań stanowią te, które ich właściciele kupili na kredyt. I tu pojawia się dodatkowy koszt.
Żeby zebrać trzeba zasiać
O zyskach już trochę było, teraz o kosztach. I to tych poważnych, bo bardzo dużych. Zdecydowana większość inwestorów czerpiących zyski z najmu kupuje swoje nieruchomości na kredyt. Jak to się ma do potencjalnych zysków i w jakim czasie inwestycja staje się opłacalna?
Zwłaszcza po ostatnich podwyżkach stóp procentowych, czyli obecną sytuację na rynkach finansowych rata kredytu stanowi często lwią część opłaty jaką uzyskujemy od najemcy. Wpasowuje się to jednak w filozofię tej części inwestorów, którzy traktują ten biznes bardzo długo terminowo. Wyznają oni zasadę – po pierwsze nie tracić. Z ich punktu widzenia bieżący czynsz najmu ma pokrywać ratę kredytu i inne bieżące koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Gdzie zatem zarobek spytacie? Otóż po 30 latach spłacania kredytu, który przecież „nic” nas nie kosztuje, mamy do swojej dyspozycji spłacone mieszkanie. To duży kapitał. Możemy go spieniężyć, zainwestować w coś innego albo w dalszym ciągu czerpać zyski z najmu. Wtedy jednak już zdecydowanie większe, ponieważ kredyt na nieruchomość został spłacony. Od kosztów znów przeszliśmy do zysków. To pewnie dlatego, że na biznesie związanym z nieruchomościami ciężko stracić. Czy są metody, by zarobić jeszcze więcej na tym samym?
Zmieniamy podejście – maksymalizujemy zyski
Oprócz najbardziej pasywnych inwestorów stosujących opisany wyżej schemat inwestycji są też i tacy, którzy poprzez modyfikację modelu biznesowego a przy tym i modyfikacje nieruchomości potrafią uzyskać o wiele większą stopę zwrotu z inwestycji w mieszkania. Obserwacja rozwoju rynku najmu w Polsce pozwala wyciągnąć wnioski, że im mniejsza powierzchnia mieszkania tym większy zysk (procentowo). Przykładowo: mieszkanie 3 pokojowe, które kosztuje np. 500 000, to przychód z jego najmu to około 3 500 zł. Trudność w tym biznesie, to znalezienie chętnych na wynajęcie tak dużego lokum. Zapotrzebowanie jest dość ograniczone. To samo mieszkanie podzielone i przerobione na kilka mikro kawalerek (a powierzchnia całkowita doskonale na to pozwala) oznacza, że przychód z najmu tej samej powierzchni można zwiększyć dwukrotnie. Przy takim modelu inwestycji, oprócz cieszenia się kapitałem wolnym od obciążeń po zakończeniu spłaty kredytu, można też w czasie jego spłaty cieszyć się z przychodów z najmu na tyle wysokimi, że znacząco można odczuć to w swoim budżecie. Powielając inwestycję można w takim przypadku mówić o zwielokrotnieniu zysków. Wśród moich klientów jest wielu, którzy kupując kilka dużych mieszkań są w stanie osiągnąć przychody z najmu na poziomie kilkunastu tysięcy złotych.
Kapitał daje zyski
Nie powiem nic odkrywczego, jeśli przytoczę starą maksymę, która mówi o tym, że pieniądz robi pieniądz. W przypadku inwestycji w nieruchomości sprawdza się to doskonale. Nie ma tu większego znaczenia czy kapitał ten pochodzi z naszego konta, z tzw. „skarpety” czy z kredytu. W zależności od źródła pochodzenia kapitału różny będzie poziom zwrotu z inwestycji. Jedno jest jednak pewne, w tych okolicznościach ciężko na tym stracić. Z tego powodu rynek najmu w Polsce ma się dobre i stale się rozwija. Nie bez znaczenia pozostaje także podejście społeczne od najmu. Od „konieczności” posiadania przeszliśmy do możliwości korzystania. Związane jest to zarówno z mobilnością pracy, jak i chęcią przemieszczania się i brakiem przywiązania do miejsca pobytu. Z tych powodów nawet ci, którzy mogą pozwolić sobie na zakup nieruchomości wolą je wynajmować. Spyta ktoś: dlaczego zatem nie inwestują w zakup nieruchomości? Cóż…jest wiele innych biznesów, w które być może inwestują. Jedna z prawd biznesowych mówi przecież o tym, że biznes trzeba czuć i go rozumieć. Ci, którzy rozumieją ten dotyczący nieruchomości na pewno nie będą stratni.
