Kredyt na budowę domu

GRUPA ANG CZERWIEC 2022

Własny dom jest marzeniem większości ludzi. Wiele osób uważa, że kwestia jego budowy jest tak prosta jak zakup mieszkania. Czy na pewno? Oto istotne różnice przy zakupie gotowego domu i jego budowie. Wykazujemy też najczęstsze błędy w pozyskaniu kredytu na ten cel.

Wzięcie kredytu na budowę domu często budzi wiele obaw związanych z liczbą dokumentów potrzebnych na start. Z czym wiąże się trudność w ich gromadzeniu, a czasem też brak zrozumienia tego, jak przebiega cały proces. Zauważyłam, że im bardziej klienci są zaawansowani w zbieraniu dokumentacji kredytowej, tym bardziej bywają sfrustrowani. Warto wtedy mieć przy sobie eksperta, który poprowadzi dalej na drodze do nowego domu. 

Dobry biznes plan całego przedsięwzięcia to podstawa

Takim biznesplanem przy budowie domu jest kosztorys. Jeśli ktoś podchodzi do kredytu na budowę domu nonszalancko, opierając się na zdaniu sąsiadów albo machając ręką, że jakoś to będzie, popełnia strategiczny błąd. Najlepiej jest wiedzieć, ile i na kiedy będzie potrzebnych pieniędzy. To znaczy, że powinniśmy mieć rozpisane poszczególne transze kredytu, powiązane z harmonogramem budowy. Chodzi o to, aby być wiarygodnym jako partner banku i w partnerstwie z nim stawiać dom. 

Analiza kosztów 

Dobry kosztorys to znaczy przemyślany kosztorys. Najpierw powinniśmy porozmawiać z firmami budowlanymi. Chodzi o to, by zorientować się w cenach na rynku względem naszego projektu. Po zebranych informacjach warto założyć wzrost cen w czasie naszej budowy. Na tej podstawie powstanie kosztorys. Potem planujemy okres jaki jest potrzebny, aby wybudować wymarzony dom. Często pytam klientów wyrywkowo o ceny i okazuje się, że w ogóle nie mają orientacji choćby w etapach budowy. Większość myśli, że większość kosztu – 90% – to stan surowy zamknięty. Nic bardziej błędnego. Ta wielkość może być różna i w jej określeniu pomoże doradca. Ale nie tylko w tym. Oto obszary, gdzie jego zdanie będzie pomocne:

  • sporządzenie i sprawdzenie kosztorysu, 
  • określenie realnych terminów dla etapów budowy, 
  • wyznaczenie ilości transzy kredytu na budowę,
  • oszacowanie cen za inspekcję budowy, etc. 

Tych elementów jest więcej. Ich porównanie w odniesieniu do oferty kredytów na rynku pozwoli wybrać optymalną opcję. 

Koszty kredytu różnią się między bankami. 

Różnice w kosztach kredytu wynikają z takich elementów jak: marża, prowizja, dodatkowe koszty około kredytowe. Ważne są również informacje dotyczące tego, jak bank rozlicza transze i ile weźmie za to dodatkowo pieniędzy. Jak bardzo jest elastyczny co do zmiany pozycji między transzami. Wyobraźmy sobie sytuację, że potrzebujemy zmienić pozycje między transzami z powodu przesunięcia terminu wcześniej zarezerwowanego u ekipy budowlanej. Banki mogą robić z tym problemy. Te szczegóły trudno roztrząsać w pojedynkę – tu też potrzebny jest doradca, który podpowie, gdzie banki mogą nam doliczyć za dodatkowe czynności. Wyjaśni wszelkie zawiłości, a przede wszystkim nie zarzuci nas ogromem wiedzy, jak to na pewno będzie podczas wizyty w każdym z banków.  Dawkowanie wiedzy o budowie domu na kredyt to sztuka opanowana przez dobrych, niezależnych ekspertów finansowych. 

Kredyt na budowę domu – częste błędy 

Jednym z poważniejszych błędów popełnianych przez większość klientów (ok. 80%) przy umowie kredytowej na budowę domu, jest zbyt optymistyczny kosztorys budowy. Chodzi o szacowanie kosztów na styk. Żaden doradca tego nie rekomenduje. Błąd powstaje w momencie, gdy klient wychodzi od raty jaką chciałby płacić bankowi co miesiąc, wyliczając potem kwotę kredytu, którą warunkuje rata. Nie byłoby w tym nic złego, gdyby na tym etapie nie miał już wybranego projektu – tu koszty generuje metraż. To największy błąd każdego kredytobiorcy. To tak, jakbyśmy kupili ubranie w rozmiarze 36, bo nam się spodobało, po przecenie, chociaż sami nosimy rozmiar większy. Podobnie może stać się z naszym budżetem na budowę. Nie jesteśmy go w stanie naciągnąć biorąc za mały kredyt. Większość z klientów ratuje się wtedy drogim kredytem gotówkowym, którego raty są takie same jako hipotecznego. To w perspektywie czasu gwarantuje problemy finansowe. Żeby temu zapobiec większość banków wprowadziła minimalne kwoty na budowę domu. To oznacza, że nie możemy wziąć mniej kredytu niż np. 3000-4000 na m2 powierzchni mieszkalnej. Zatem budując dom 100 m2, kosztorys nie może być mniejszy niż 300.000-400.000 zł.

Niedoszacowany kosztorys 

Kosztorysy są średnio niedoszacowane o 30% kosztów całości. Wynika to przede wszystkim z czasu między szacowaniem, a choćby publikacją kosztorysów w projektach budowlanych czy stronach internetowych. Radzę więc, aby zawsze – o ile mamy zdolność kredytową – wziąć kredyt większy i podzielić go na odrębne transze traktując ostatnią z nich jako wyjście awaryjne. Np., zakładając, że wybudujemy dom 100 m2 za 400.000 zł., co chcielibyśmy rozłożyć na 4 transze po 100.000 zł, warto powiększyć kosztorys do 450.000 zł i założyć uruchomienie dodatkowych 50.000 zł w 5 transzy. Tak na wszelki wypadek. Jeśli uda nam się wybudować dom za mniej, wtedy 5 transzy nie musimy uruchamiać. Bank przeliczy nam kredyt na mniejszy niż wnioskowaliśmy, ale – jeśli zajdzie taka potrzeba – będziemy mieć dodatkowe środki do dyspozycji. Jeśli jednak zabraknie nam pieniędzy w trakcie wypłaty kredytu, dobrać ich nie możemy i popadamy w problemy. 

Pamiętaj:

  • Decydując się na budowę domu musimy wiedzieć, że koszty mogą wzrosnąć. Przy zakupie gotowego domu to ryzyko nie istnieje.
  • Czas budowy domu i zaangażowanie jego przyszłych mieszkańców w przedsięwzięcie są dużo większe niż zakup gotowego domu, nawet w stanie deweloperskim; ale oszczędności wtedy są większe.
  •  Budowa domu jest szkołą biznesu – musimy ją dobrze zorganizować i zaplanować. Jednym z ważniejszych aspektów planowania jest zabezpieczenie finansowe przedsięwzięcia w kredycie budowlano-hipotecznym.

Często zadawane pytania