Uwaga na koszty kredytowe

Pożyczając od banku pieniądze zobowiązujemy się do oddania kapitału oraz wszystkich kosztów związanych z pożyczką. Koszty kredytowe będą różne w zależności od rodzaju finansowania, okresu kredytu, kwoty oraz od naszych preferencji.

Do podstawowych kosztów możemy zaliczyć oprocentowanie kredytu. Większość z nas wybierając ofertę patrzy głównie na ten jeden parametr. Dokładniej na tę jego część, która stanowi oprocentowanie nominalne. Jest to bardzo mylne, ponieważ najbardziej realnym i rzeczywistym wyznacznikiem kosztu przy kredycie jest RRSO, czyli Roczna Rzeczywista Stopa Oprocentowania. W skład, której wchodzi oprocentowanie nominale, marża, wskaźnik Wibor i prowizja. Oto jak należy je rozumieć: 

• Oprocentowanie nominalne – jest to stopa procentowa, która odpowiada kosztowi samych odsetek od zaciągniętego kapitału.
• Marża – jest częścią oprocentowania kredytu ustalana indywidualnie przez każdą instytucję finansową w oparciu o różne kryteria (rodzaj zobowiązania, okres kredytowania, itp.).
• Wibor – to istotna część składowa oprocentowania kredytu, wartość procentowa ustalona przez Radę Polityki Pieniężnej. Jest to parametr zmienny, który ma wpływ na ewentualne wahania wysokości raty. Najczęściej kredyty udzielane są na stawkach referencyjnych Wibor3M oraz Wibor6M. 
• Prowizja – czyli wynagrodzenie dla instytucji za udzielenie kredytu. Zazwyczaj podaje się jej wartość wyrażoną w procentach od wysokości zaciąganego zobowiązania. Kredytobiorca płaci ją jednorazowo albo jest doliczona do kwoty kredytu i rozłożona w ratach na cały okres kredytowania.

Kiedy zaciągamy kredyt mogą pojawić się kolejne koszty dodatkowe

Ubezpieczenie na życie 

W wielu przypadkach instytucje finansowe wymagają, aby kredytobiorca zabezpieczył spłatę swojego zobowiązania polisą na życie. Bank daje możliwość wystawienia polisy za jego pośrednictwem. Warto skonfrontować tę propozycję z ofertą polis na wolnym rynku. Koszt takiego ubezpieczenia nie jest połączony z comiesięczną ratą, a polisę należy płacić w zależności od ustaleń. Na przykład comiesięcznie, z góry na określony czas np. 3 lata, 5 lat.

Ubezpieczenie od utraty pracy 

W większości banków tego rodzaju zabezpieczenie nie jest wymagane, lecz zdarzają się takie rodzaje kredytów i oferty, gdzie ubezpieczenie od utraty pracy będzie obligatoryjne. Koszty związane z nim nie należą do niskich. Samo ubezpieczenie ma wiele klauzul i obostrzeń, a co za tym idzie nie w każdym przypadku może zadziałać na korzyść ubezpieczonego. Zanim podejmiemy decyzję o takim ubezpieczeniu warto wnikliwie przeanalizować Ogólne Warunki Ubezpieczenia (OWU) i zakres, jaki obejmuje.

Ubezpieczenie nieruchomości

Korzystając z kredytu hipotecznego/pożyczki hipotecznej, gdzie zabezpieczeniem jest nieruchomość bank będzie od nas wymagał jej ubezpieczenia. Jest to dodatkowy koszt, który ponosi kredytobiorca. W przypadku ubezpieczenia nieruchomości bank również daje możliwość wyboru. Ubezpieczenie będzie pochodzić z oferty banku albo klient kupi je na wolnym rynku. Ważne, aby polisa ubezpieczeniowa zawarta na wolnym rynku była zgodna z wymaganiami banku, w tym, aby została wykonana cesja na jego rzecz.

Ubezpieczenie pomostowe

Ubezpieczenie pomostowe jest dodatkowym obligatoryjnym zabezpieczeniem dla banku. Zawierane jest do momentu ustanowienia prawomocnego wpisu hipoteki w IV dziale Księgi Wieczystej. Co za tym idzie rata kredytu zostanie do tego czasu powiększona o to ubezpieczenie. Warto też pamiętać, że przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego w budowie, terminy oddania do użytkowania nieruchomości oraz aktu notarialnego są dość odległe. Przez ten cały czas będziemy ponosić koszty tego ubezpieczenia.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Powyższe ubezpieczenie jest dodatkowym kosztem dla klientów, którzy nie posiadają minimalnego wkładu własnego na poziomie 20 proc. wartości mieszkania, czy innej nieruchomości. Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym powinien wynosić to minimum. Jednak są banki, które dają możliwość starania się o kredyt hipoteczny przy 10-cio procentowym wkładzie własnym. Kredytują daną nieruchomość do 90 proc. wartości nabywanej nieruchomości. Bank poprzez polisę ubezpieczeniową Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (UNWW) zabezpiecza brakującą różnicę wkładu własnego zgodnie z rekomendacją KNF.

Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości to kolejny koszt poniesiemy przy kredycie hipotecznym. Na potrzeby potwierdzenia wartości zabezpieczenia dla banku musimy zlecić wycenę naszej obecnej lub przyszłej nieruchomości. W zależności od banku i procedur wewnętrznych możemy dokonać wyceny za pośrednictwem banku lub zlecając ją niezależnemu rzeczoznawcy majątkowemu. Jeśli już zdecydujemy się na zewnętrznego rzeczoznawcę, warto upewnić się czy dany bank ma listę rzeczoznawców, których akceptuje lub czy dany rzeczoznawca posiada uprawnienia dla sektora bankowego. Pozwoli nam to uniknąć ewentualnego odrzucenia przez bank wyceny zaproponowanej z własnej ręki.

Dodatkowymi, ale równie bardzo ważnymi kosztami przy kredycie hipotecznym, o których nie możemy zapominać to są koszty notarialne, opłaty sądowe oraz podatkowe.

Akt notarialny – finansowy ciężar jaki musimy ponieść w tym przypadku uzależniony jest on od wartości kupowanej nieruchomości. Za pracę notariusza zapłacimy taksę notarialną, ale nie tylko. Nabywając mieszkanie na rynku wtórnym musimy też zapłacić podatek PCC, który wynosi 2 proc. wartości transakcyjnej nabywanej nieruchomości.

Koszt ustanowienia hipoteki – aby pozbyć się ubezpieczenia pomostowego musimy wpisać bank do IV działu Księgi Wieczystej. Koszt opłaty sądowej wynosi tu 200 zł. Wpisu możemy dokonać u notariusza przy akcie notarialnym. Po podpisaniu aktu możemy sami złożyć wniosek do odpowiedniego Sądu Wieczysto-Księgowego. Do całego kosztu w obydwu przypadkach należy doliczyć podatek od czynności cywilno-prawnych z tytułu ustanowienia hipoteki. Wynosi on 19 zł.

Uwaga: powyższe koszty wchodzą w skład Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania, RRSO. Dopiero po obliczeniu ich wszystkich jesteśmy w stanie stwierdzić, ile tak naprawdę będzie nas kosztował kredyt.