Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem – plusy i minusy

Marzysz o własnych czterech kątach i wnioskujesz o kredyt na sfinansowanie swojego celu? Zastanawiasz się, jak będą wyglądały Twoje raty? Kiedy uda Ci się szczęśliwie przebrnąć przez badanie zdolności kredytowej, bank z pewnością przedstawi Ci dwie opcje do wyboru. Będzie to kredyt hipoteczny z oprocentowaniem okresowo stałym lub zmiennym. Oprocentowanie okresowo stałe pozwoli Ci na określony czas zapomnieć o rosnących stopach procentowych. Jednocześnie nie będziesz mógł płacić niższych rat, jeśli sytuacja na rynku ulegnie poprawie. Sprawdź, jakie są najważniejsze zalety i wady takiego rozwiązania.

Kredyt hipoteczny – jakie czynniki wpływają na jego oprocentowanie?

Jeśli planujesz zakup własnego „M”, ale nie masz wystarczających oszczędności, dobrym rozwiązaniem może okazać się hipoteczny kredyt mieszkaniowy. Gdy szukasz takiego produktu finansowego, z pewnością zastanawiasz się, co zrobić, by był on najlepszy i najtańszy dla Ciebie. Oferty poszczególnych banków różnią się między sobą, jednak ogólna tendencja – np. wyższe raty związane z inflacją oraz podwyżkami stóp procentowych – dotyczy wszystkich instytucji udzielających kredytów hipotecznych. Co wpływa na wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego?

Na wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych wpływają takie czynniki jak:

• stawka referencyjna – chodzi tu przede wszystkim o wskaźnik WIBOR, czyli średnią arytmetyczną wyliczaną na podstawie wielkości aktualnego oprocentowania w największych polskich bankach. Spotkasz się tutaj z takimi określeniami jak WIBOR 3M lub 6M. W praktyce oznacza to, że stawka oprocentowania zmieniają się co 3 lub 6 miesięcy. Wpływ na wysokość tego czynnika mają stopy procentowe ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP);
• marża banku – jest to wynagrodzenie dla banku za to, że udzielił Ci kredytu. Każda instytucja finansowa określa wysokość marży w swoim regulaminie. Zależy ona m.in. od wysokości kredytu, wkładu własnego oraz zdolności kredytowej. Przykładowo, osoby z większym wkładem własnym i korzystniejszym wskaźnikiem LTV – wyraża on stosunek wysokości pożyczki do wartości zabezpieczenia – mogą liczyć na to, że bank zaproponuje korzystniejszą dla nich marżę.

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem okresowo stałym – jak to działa?

Wielu osobom wydaje się, że kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym polega na tym, że miesięczna rata pozostaje taka sama przez cały okres kredytowania. To jednak tak nie działa! W rzeczywistości jest to „oprocentowanie okresowo stałe” – Twoja rata zostaje „zamrożona” na czas określony w umowie z bankiem. Nie ma prawa wzrosnąć przez ten okres, nawet jeśli stopy procentowe będą cały czas rosły. Większość banków proponuje raty z oprocentowaniem stałym przez 5 lat. Na rynku dostępne są także kredyty ze stałym oprocentowaniem na 7 i 10 lat. Po upływie tego czasu Twoja rata będzie miała oprocentowanie zmienne, czyli jej wysokość zacznie zależeć od stawki referencyjnej (najczęściej WIBOR 3M lub 6M). Alternatywą jest podpisanie aneksu do umowy, w którym na nowo zostanie ustalone oprocentowanie stałe na kolejny okres.

Co ważne, w związku z wytycznymi Rekomendacji S – dokumentu Komisji Nadzoru Finansowego, w którym znajdują się zalecenia dotyczące udzielania kredytów hipotecznych – od lipca 2021 roku banki mają obowiązek umieścić kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem w swojej ofercie. Większość z nich proponowała taką możliwość znacznie wcześniej.

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym i zmiennym – różnice

Skoro wiesz już, na czym polega kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym, warto przyjrzeć się kredytowi z oprocentowaniem zmiennym. Oprocentowanie zmienne – w przeciwieństwie do okresowo stałego – zależy od wysokości stóp procentowych i wskaźnika WIBOR. W praktyce oznacza to, że rata Twojego zobowiązania – po zmianach stóp procentowych – zmieni się kilka razy na przestrzeni roku. Jeśli masz kredyt z oprocentowaniem zmiennym, prawdopodobnie cały czas śledzisz informacje na temat najnowszych decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Warto sprawdzić, na jakim poziomie znajduje się wskaźnik WIBOR. Jeśli jest niższy, wówczas przez okres 3 lub 6 miesięcy płacisz niższe raty. Gdy wskaźnik rośnie, to po indeksacji (3- lub 6-miesięcznej) płacisz wyższą ratę.

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem okresowo stałym – zalety

Wiele osób decyduje się na raty z oprocentowaniem okresowo stałym, ponieważ rozwiązanie to ma sporo zalet. Wystarczy, że wskażemy kilka istotnych faktów:

• przez określony czas: 5, 7 lub 10 lat nie musisz przejmować się rosnącymi stopami procentowymi oraz wahaniami wszystkich wskaźników. Śpisz spokojnie, bo masz pewność, że Twoja rata pozostanie taka sama;
• w przypadku znaczących podwyżek stóp procentowych nie musisz płacić większych rat. Niektórzy posiadacze kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym płacą nawet dwukrotnie wyższe raty;
• czujesz się stabilnie i możesz swobodnie planować domowy budżet, bo przez długi czas na ratę miesięczną będziesz przeznaczać tyle samo pieniędzy;
• banki dają możliwość przedłużenia tego okresu, w którym płacisz ratę z oprocentowaniem stałym.

To najważniejsze powody, dla których posiadacze kredytów hipotecznych decydują się na „zamrożenie” oprocentowania na stałym poziomie.

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym – wady

Wybór kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym nie jest pozbawiony wad. Wystarczy wspomnieć, że:

• w przypadku obniżek stóp procentowych – a takiej sytuacji również nie można wykluczyć – nie będziesz mógł płacić niższych rat. Do tego dochodzi kolejna trudność – zmiana rat ze stałym oprocentowaniem na oprocentowanie zmienne nie jest możliwa, chyba że zdecydujesz się na refinansowanie kredytu;
• oprocentowanie stałe jest czasowe. Jeśli zaciągniesz zobowiązanie na 25-30 lat, po określonym czasie będziesz miał oprocentowanie zmienne albo będziesz zobligowany podpisać aneks do umowy. Podpisanie takiego dokumentu jest możliwe, jednak niesie ze sobą konieczność ustalenia nowego oprocentowania stałego, dziś trudno przewidzieć czy za 5, 7 i 10 lat będzie ono korzystne czy nie.

Jeśli wciąż zastanawiasz się między oprocentowaniem stałym lub zmiennym, skorzystaj z porady eksperta finansowego Grupy ANG. Podczas spotkania przedstawi Ci on wszystkie wady i zalety obu rozwiązań. Pomoże wybrać wariant, który sprawdzi się w Twojej sytuacji.

Czy można zmienić oprocentowanie ze zmiennego na stałe i na odwrót?

Wiele osób zadaje sobie pytanie, czy można zmienić wybór oprocentowania w okresie spłaty kredytu. Jeśli masz kredyt z oprocentowaniem zmiennym, możesz w trakcie trwania umowy zmienić je na oprocentowanie okresowo stałe. W ten sposób „zamrozisz” swoją ratę na stałym poziomie. Obecnie większość banków dopuszcza taką możliwość. Chcesz dowiedzieć się więcej – umów spotkanie z naszym ekspertem lub ekspertką kredytowo-ubezpieczeniową.

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym – kiedy się opłaca?

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem okresowo stałym okazuje się opłacalnym rozwiązaniem w czasie inflacji i podwyżek stóp procentowych. Jeśli chcesz kupić mieszkanie lub dom, a obawiasz się dalszych podwyżek, zyskujesz gwarancję, że Twoja rata – mimo że może być dosyć wysoka – nie wzrośnie przez następne kilka lat. Oprocentowanie stałe jest idealnym wyborem dla Ciebie, jeżeli cenisz stabilizację i nie chcesz przejmować się podwyżkami stóp procentowych. Sięgnij po to rozwiązanie także wtedy, gdy zależy Ci na tym, aby miesięczna rata nie destabilizowała Twojego domowego budżetu. Przynajmniej przez 5,7 lub 10 lat możesz przeznaczać stałą kwotę na ratę kredytu.

Jeśli zastanawiasz się, czy wybrać kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym, czy zmiennym, poproś o pomoc eksperta finansowego Grupy ANG. Wyjaśni Ci wszystkie zawiłości, a także pomoże wybrać ofertę kredytu hipotecznego dostosowaną do Twoich potrzeb i możliwości.

SŁOWNICZEK

Kredyt hipoteczny – środki pieniężne, których bank udziela na sfinansowanie zakupu nieruchomości (np. mieszkania lub domu) lub też jej remontu. Jego zabezpieczeniem jest nieruchomość, która została zakupiona za pożyczone pieniądze. W przypadku braku spłaty zobowiązania nieruchomość staje się własnością banku.

Oprocentowanie – wskaźnik określający koszt zaciągnięcia kredytu w skali roku. Wyraża się go w procentach.

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem okresowo stałym – zobowiązanie, którego rata miesięczna nie wzrośnie przez czas określony w umowie (najczęściej 5, 7 lub 10 lat).

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym – Zobowiązanie, którego rata miesięczna zależy od aktualnej wysokości stóp procentowych oraz wskaźnika WIBOR.

WIBOR – średnia arytmetyczna wyliczana na podstawie wielkości aktualnego oprocentowania w największych polskich bankach.

Wskaźnik LTV – parametr wyrażający stosunek wartości ekspozycji kredytowej do wartości zabezpieczenia.

Rekomendacja S – dokument opublikowany przez Komisję Nadzoru Finansowego w 2006 roku i zaktualizowany w 2019 roku. Znajduje się w nim zbiór zaleceń dla instytucji finansowych, które udzielają kredytów hipotecznych.