Nowa ustawa deweloperska – co powinieneś wiedzieć jeśli planujesz zakup mieszkania lub domu?

EDYTA MISZCZUK SIERPIEŃ 2022

Nie każdy wie, że 1 lipca 2022 roku weszła w życie nowa ustawa deweloperska. Tym samym obecnie obowiązują nowe przepisy mające skuteczniej chronić tych, którzy chcą kupić mieszkanie lub dom jednorodzinny. To także istotny krok na drodze do podniesienia bezpieczeństwa prawnego na rynku nieruchomości. Co to oznacza w praktyce? Podpowiadamy.

Kluczowym założeniem nowej ustawy deweloperskiej jest poprawa bezpieczeństwa transakcji dotyczących kupna i sprzedaży nieruchomości. Należałoby nadmienić, że nowe regulacje obligują do konkretnych działań deweloperów, ale nie tylko. Ustawa deweloperska nałożyła nowe obowiązki także na inne podmioty prowadzące działalność w zakresie obrotu nieruchomościami (tzw. flipperzy), jak również na banki. O jakich wytycznych mowa? Przyjrzyjmy się im bliżej.

„Zacznijmy od tego, że nowa ustawa deweloperska ma wyeliminować ryzyka utraty środków finansowych, które nabywcy wpłacają na mieszkaniowe rachunki powiernicze. W tym celu został powołany Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Ma on chronić klienta przed problemami dewelopera realizującego inwestycję, ale nie tylko. To zabezpieczenia na taki scenariusz jak np. upadłość banku, który prowadzi rachunki powiernicze. Tu warto nadmienić, że deweloperzy mają obowiązek odprowadzania składek na wskazany fundusz.” – wyjaśnia Agnieszka Rapcewicz z Grupy ANG. „Ustawa ma zastosowanie do każdej umowy zawieranej przez dewelopera z nabywcą. W jej ramach deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy. To ważna zmiana, ponieważ regulacjami poprzedniej ustawy nie były objęte umowy zawierane już po realizacji inwestycji.” – podkreśla Agnieszka Rapcewicz, Compliance Officerka w Grupie ANG.

Nowe obowiązki deweloperów, które wynikają z ustawy deweloperskiej 

Od 1 lipca br. deweloperzy muszą mierzyć się z szeregiem nowych obowiązków. Jak już zasygnalizowaliśmy powyżej, w wyniku nowej ustawy deweloperskiej powstał Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, na rzecz którego deweloperzy mają odprowadzać stosowne składki. Do tego, ustawa obliguje deweloperów do sporządzenia prospektu informacyjnego.

„Należy zaznaczyć, że ów prospekt informacyjny powinien zostać sporządzany już na etapie zawierania umów rezerwacyjnych. Oczywiście umowy rezerwacyjne nie są koniecznością. Jeśli jednak będziemy chcieli upewnić się czy bank udzieli nam kredytu na mieszkanie lub dom jednorodzinny i zdecydujemy się podpisać umowę rezerwacyjną, wraz z nią powinniśmy otrzymać prospekt informacyjny nt. inwestycji. Wcześniej sporządzanie prospektu informacyjnego miało miejsce dopiero przed zawarciem umowy deweloperskiej.” – Podpowiada Agnieszka Rapcewicz, która dodaje: „Do ustawy wprowadzono także regulacje dotyczące umów rezerwacyjnych. Otóż określają one np. formę zawarcia umowy rezerwacyjnej czy jej minimalną treść. Deweloper będzie miał także obowiązek doręczenia potencjalnemu klientowi prospektu informacyjnego na nieodpłatnym trwałym nośniku – niezależnie od tego, czy wyraził takie żądanie.” – wyjaśnia Agnieszka Rapcewicz z Grupy ANG. 

Rachunek powierniczy – o co w tym chodzi?

Zacznijmy od krótkiego wprowadzenia i wyjaśnienia czym jest rachunek powierniczy. Otóż mowa o tym, że deweloper, aby prowadzić rozliczenia z klientami, którzy kupili od niego nieruchomość (mieszkanie, dom) w budowie (także tzw. dziurę w ziemię) zakłada rachunek w banku. Tu warto nadmienić, że rachunek powierniczy jest narzędziem, które ma chronić środki wpłacane przez klientów na poczet budowanej inwestycji. Nowa ustawa deweloperska reguluje także ten obszar. 

„Wpłaty, dokonane przez nabywcę na rachunek powierniczy, mają być dokonywane zgodnie z postępem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Tu mamy zastrzeżenie, że o zakończeniu etapu lub zadania deweloper jest zobowiązany poinformować nabywcę. Czemu ma służyć powiązanie wpłat z postępem prac? Chodzi przede wszystkim o ograniczenie ryzyka utraty przez nabywcę wszystkich środków finansowych w przypadku ewentualnej upadłości dewelopera lub banku” – wskazuje Agnieszka Rapcewicz. „Nowa ustawa ma uregulować sytuacje upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. I tak pomimo ogłoszenia upadłości banku, umowa deweloperska pozostanie nadal ważna. Co oznacza, że środki zdeponowane na dotychczasowym rachunku banku upadłego będą podlegały ochronie gwarancyjnej. Jest ona przewidziana w ustawie o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji. Limit gwarancyjny do wysokości 100.000 euro.” – dodaje Rapcewicz. 

Nowa ustawa deweloperska a domniemanie wad

W myśl nowej ustawy deweloperskiej sprzedający mieszkanie lub dom jednorodzinny z rynku pierwotnego mają dodatkowe zadania związane z jakością wykonanych prac. Oto kluczowe informacje dotyczące obszaru, jakim jest domniemaniem wad:

  • Jeśli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo odmowie ich uznania w ustawowym terminie 14 dni, wówczas przyjmuje się, że przedmiotowe wady uznał. 
  • Deweloper ma obowiązek usunięcia uznanych wad w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu.
  • Gdy deweloper nie wyznaczy dodatkowego terminu usunięcia wad, nabywca będzie mógł sam wyznaczyć termin na ich usuniecie. 
  • Jeśli deweloper nie dotrzyma terminów wykonania napraw, nabywca może usunąć wady na jego koszt. 
  • Nabywca nieruchomości będzie mógł także odmówić odbioru lokalu lub domu w razie stwierdzenia wad istotnych. 

 Masz pytania? Umów spotkanie z naszą ekspertką, ekspertem kredytowo-ubezpieczeniowym.

Często zadawane pytania