Jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego? Wszystko, co warto wiedzieć przed zakupem mieszkania lub domu

GRUPA ANG PAŹDZIERNIK 2022

Jednym ze sposobów zakupu mieszkania lub domu jest kredyt hipoteczny. W Polsce dostępnych jest kilka programów wspierających nabywców, m.in. Mieszkanie bez wkładu własnego, który umożliwia zakup nieruchomości bez wymaganego przez banki wkładu własnego czy też zapewnia możliwość spłaty rodzinnej. Niezależnie od tego, czy skorzystasz z tradycyjnej oferty, czy tej ze wsparciem, kredyt hipoteczny należy spłacać. Jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego?

Jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego?

Na etapie poszukiwania mieszkania i przeglądania ofert kredytowych, bardzo pomocna jest informacja o szacunkowej wysokości raty. Dokładne wyliczenia przedstawić może ekspertka lub ekspert kredytowy, a ostateczne rozliczenie znajdziesz w harmonogramie spłat po uruchomieniu kredytu. Zatem, jak obliczyć ratę kredytu?

Istnieje kilka sposobów, aby określić wysokość comiesięcznej spłaty. Jeśli zależy Ci na czasie, zajrzyj do naszej porównywarki kredytów. Znajdziesz tam informacje o wysokości miesięcznej raty, oprocentowaniu, całkowitym koszcie kredytu, a także porównanie ofert różnych banków.

Fot. Przykładowa kalkulacja – porównywarka ANG

Po rozwinięciu szczegółów znajdziesz dodatkowe informacje. Jednocześnie, jeśli potrzebujesz wyjaśnień i konkretnych przykładów, wystarczy, że klikniesz „Umów rozmowę”, aby zaplanować bezpłatne konsultacje z naszą ekspertką lub ekspertem kredytowym. To kolejny dobry sposób, aby poznać wysokość przyszłej raty kredytu.

Istnieją także metody, które pozwalają ręcznie obliczyć wysokość raty. Jeśli jednak niestraszna jest Ci matematyka i chcesz mieć pewność, że rachunki są prawidłowe mamy dla Ciebie wzór.

Jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego? Rata stała 

Kredyt na zakup mieszkania może mieć raty równe tzw. annuitetowe lub malejące. W przypadku spłaty kredytu hipotecznego z ratami stałymi, co miesiąc zapłacisz dokładnie taką samą kwotę do momentu kolejnego przeszacowania kredytu, czyli cyklicznego przeliczenia wysokości rat. W zależności od banku jest to co 3 lub 6 miesięcy pod warunkiem, że kredyt jest oparty o zmienną stopę procentową. Z kolei w przypadku oprocentowania okresowo stałego – do czasu zakończenia okresu, na jaki ustalone jest to oprocentowanie. Wraz z kolejnymi miesiącami, udział części kapitałowej rośnie, a odsetkowej maleje, ale ostateczna wartość raty pozostaje bez zmian w okresie obowiązywania danej wysokości oprocentowania. Poniżej znajdziesz wzór umożliwiający obliczenie równych rat.

Przykład:

Cena nieruchomości: 350 000 zł

Kwota kredytu: 315 000 zł

Wkład własny: 10%

Okres kredytowania: 30 lat

Oprocentowanie: 8,91%

Wynik:

Rata miesięczna: 2 514,19 zł

Całkowity koszt kredytu: 590 108,15 zł

Kwota do spłaty: 905 108,15 zł

Harmonogram:

Lp.OdsetkiKapitałWysokość raty
12338,88175,312514,19
22337,57176,622514,19
32336,26177,932514,19
35855,182459,012514,19
35936,922477,272514,19
36018,532495,662514,19
Suma590 108,15315 000905 108,15

Jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego? Rata malejąca

Kredyt z ratą malejącą ma tę właściwość, że kwota comiesięcznej spłaty zmniejsza się wraz z upływem czasu. Przez cały okres finansowania część kapitałowa naliczana jest w takiej samej wysokości, a różnica dotyczy odsetek. Na początku trwania umowy raty są wyższe i maleją z każdą kolejną spłatą. W ostatecznym rozliczeniu kredyt z ratą malejącą jest tańszy w porównaniu do kredytu hipotecznego ze stałymi ratami. Poniżej znajdziesz wzór umożliwiający obliczenie rat malejących.

Warto mieć na uwadze, że uzyskanie kredytu hipotecznego z ratami malejącymi, wymaga od wnioskodawcy wyższej zdolności kredytowej niż w przypadku ubiegania się o finansowanie z ratami stałymi. Jeśli jednak Twoja sytuacja finansowa pozwala na spłatę wyższych rat w początkowym etapie obowiązywania kredytu, to warto rozważyć taką możliwość.

Przykład:

Cena nieruchomości: 350 000 zł

Kwota kredytu: 315 000 zł

Wkład własny: 10%

Okres kredytowania: 30 lat

Oprocentowanie: 8,91%

Wynik:

Pierwsza / ostatnia rata: 3 213,88 zł / 881,50 zł

Całkowity koszt kredytu: 422 166,94 zł

Kwota do spłaty: 737 166,94 zł

Harmonogram:

Lp.OdsetkiKapitałWysokość raty
12338,888753213,88
22332,388753207,38
32325,888753200,88
35819,49875894,49
35912,99875887,99
3606,5875881,5
Suma422 166,94315 000737 166,94

Porównując oba przykłady, z pewnością zauważasz różnicę w kosztach obu kredytów. Dla jednakowych parametrów finansowania w przypadku rat stałych będzie trzeba zapłacić więcej odsetek o 167 360 zł. Jednocześnie warto podkreślić różnicę w wysokości rat kapitałowo-odsetkowych. W przypadku spłat malejących pierwsza rata jest j wyższa o 700 zł w porównaniu z ratami stałymi. 

Wraz z kolejnymi spłatami proporcje się zmieniają. Trzeba mieć na uwadze, że nie każde gospodarstwo domowe może pozwolić sobie na wyższe spłaty na początku okresu kredytowania. Tego typu decyzje warto skonsultować z naszą ekspertką lub naszym ekspertem kredytowym. Pomogą obliczyć oba warianty spłaty, co pozwoli Ci dostosować wysokość comiesięcznych zobowiązań do budżetu domowego. Warto także uwzględnić takie czynniki jak inflacja czy stopy procentowe, które pośrednio lub bezpośrednio wpływają na wysokość oprocentowania.

Wiesz już jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego. Poniżej znajdziesz przydatne informacje dotyczące karencji w spłacie i wakacji kredytowych. Dowiesz się też, jak inflacja wpływa na wysokość rat i jak się one zmienią w przypadku nadpłaty kredytu lub całkowitej spłaty.

Rata kredytu hipotecznego a wakacje kredytowe i karencja w spłacie

Wakacje kredytowe to możliwość zawieszenia spłat rat kredytu, np. na miesiąc, dwa, trzy lub inny dostępny czas. W niektórych przypadkach można zawiesić również część odsetkową raty. W ustalonym okresie nie musisz płacić części kapitałowej, a jedynie same odsetki. Daje to chwilę oddechu w trudniejszym okresie. Jednak w efekcie wydłuża się całkowity okres spłaty lub rosną kolejne raty, a także rośnie całkowity koszt kredytu hipotecznego.

W przypadku rządowego wsparcia, jakim są wakacje kredytowe, można zawiesić zarówno część kapitałową, jak i odsetkową. Daje to możliwość odciążenia domowych finansów w trudniejszych chwilach. Decyzja o skorzystaniu z wakacji wiąże się z wydłużeniem okresu kredytowania. 

Ważne! Aby uzyskać wakacje kredytowe, należy o nie zawnioskować do banku. Jednak instytucja finansowa może nie zgodzić się na propozycję kredytobiorcy. W przypadku wakacji kredytowych rządowych trzeba spełnić wymogi ustawy, które upoważniają kredytobiorcę do skorzystania z tego rozwiązania.

Nieco inaczej działa karencja. W trakcie jej obowiązywania spłacasz wyłącznie odsetki od wykorzystanego kapitału. Najczęściej stosuje się ją w przypadku kredytów budowlanych i mieszkaniowych wypłacanych w transzach, gdy inwestycje realizowane są etapami. O karencję także trzeba wystąpić, najlepiej w momencie złożenia wniosku o kredyt na zakup lub budowę nieruchomości. Karencja w spłacie kapitału udzielana jest zwykle na początku funkcjonowania kredytu na z góry określony czas.

Wcześniejsza spłata kredytu

Zgromadzone oszczędności lub większą ilość gotówki, np. premię, możesz przeznaczyć na nadpłatę kredytu albo na wcześniejszą spłatę całości zobowiązania. Taka sytuacja sprawia, że całkowity koszt kredytu zmniejsza się o odsetki i inne koszty, jak chociażby wydatki na ubezpieczenie, które przypada na ustalony okres finansowania.

Większy przypływ gotówki lub spadek mogą sprawić, że zechcesz spłacić kredyt hipoteczny. Banki dają taką możliwość niezależnie od tego, czy jest to pierwszy, czy ostatni rok obowiązywania umowy. Jednak w niektórych przypadkach spłata hipoteki w pierwszych 36 miesiącach kredytowania, wiąże się z prowizją od wcześniejszej spłaty w wysokości nawet do 3% kapitału.

Nadpłata lub całkowita spłata kredytu pozwalają zaoszczędzić nawet kilkaset tysięcy złotych. Jest to możliwe w przypadku uregulowania całości zobowiązania w początkowej fazie kredytu hipotecznego. Jeśli masz nadwyżki gotówkowe, możesz pomyśleć o takim kroku lub odłożyć pieniądze na przyszłość.

Wpływ inflacji na kredyty hipoteczne

Rosnąca inflacja oznacza najczęściej podwyżki stóp procentowych. Wpływają one na wysokość WIBOR-u, od którego zależy wysokość oprocentowania Twojego kredytu hipotecznego. Wskaźnik informuje o wysokości oprocentowania pożyczek na rynku międzybankowym. Mimo tego, że WIBOR ustalają banki, to musi się on znajdować w przedziale pomiędzy stopą lombardową a stopą depozytową. 

Ministerstwo Finansów wspólnie z narodową grupą roboczą ds. reformy wskaźników referencyjnych (NGR) podjęły pracę nad nowym wskaźnikiem referencyjnym – WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight), który zastąpi WIBOR. Ma on być stworzony na bazie depozytu Overnight (ON) i zacznie obowiązywać od grudnia 2022 roku.

Jak obliczyć ratę kredytu? 

Informacja o wysokości raty jest bardzo cenna, ponieważ pozwala zaplanować ten znaczący wydatek w domowym budżecie. Szacunkowe wyliczenia na podstawie bieżących danych z rynku, sprawdzisz w naszej porównywarce lub obliczysz ręcznie. Zachęcamy Cię także do kontaktu z naszymi ekspertkami i ekspertami kredytowymi. Dzięki nim poznasz wysokość rat, dowiesz się o dostępnych możliwościach finansowania, a przy tym poznasz swoją zdolność kredytową.

Chcesz poznać korzyści ze współpracy z nami? Umów się na bezpłatne konsultacje i dowiedz się więcej.

Często zadawane pytania