Sprzedaż mieszkania z kredytem – jak wygląda? Instrukcja krok po kroku.

GRUPA ANG PAŹDZIERNIK 2022

Sytuacja życiowa może sprawić, że staniesz przed wyzwaniem związanym ze sprzedażą mieszkania z kredytem hipotecznym. Taki scenariusz jest możliwy gdy zaczynasz lepiej zarabiać lub powiększy Ci się rodzina. Wówczas myślisz o większym apartamencie lub domu, aby wszystkim było żyło się bardziej komfortowo. Ale możesz znaleźć się w odwrotnej sytuacji. Na przykład gdy chcesz zmienić mieszkanie na mniejsze i tym samym zmniejszyć swój kredyt. Jak to zrobić, gdy na nieruchomości ciąży hipoteka? Podpowiadamy krok po kroku.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?

Sprzedaż mieszkania z kredytem jest możliwa. Nie wymaga zgody banku, niemniej jednak osoba, która chce dokonać sprzedaży, musi o tym fakcie powiadomić bank z odpowiednim z wyprzedzeniem.

Pamiętaj, aby poinformować potencjalnych kupujących o obciążeniu hipotecznym mieszkania. Nie jest to żadna tajemnica, bo dane można sprawdzić w księdze wieczystej, ale w przypadku próby pominięcia tej kwestii, może to rzutować na Twoją wiarygodność.

Sprzedaż mieszkania lub domu z kredytem jest względnie łatwa, choć wymaga dopełnienia kilku prostych formalności. Jeżeli masz taki, to możesz liczyć na wsparcie naszych ekspertek i ekspertów kredytowych, np. przy szukaniu ofert kredytowych czy przygotowaniu dokumentacji.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a zgoda banku

Bank nie musi wyrażać zgody na sprzedaż nieruchomości, nawet jeśli w dziale IV KW widnieje, jako wierzyciel. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy masz do spłaty zaległe raty kredytowe. W takich okolicznościach instytucja finansowa musi wyrazić zgodę na sprzedaż mieszkania z kredytem. Zwykle tego typu zdarzenia wymagają indywidualnego podejścia i tak też banki do tego podchodzą. 

Sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku

Z zadaniem sprzedaży własnego M poradzi sobie niemal każdy. Transakcja odbywa się w standardowy sposób, czyli wymaga podpisania umowy przeniesienia własności w formie aktu notarialnego. Jednak zanim dojdzie do spotkania u notariusza, musisz zdobyć kilka dokumentów. Głównym z nich jest zgoda banku na wykreślenie wpisu hipotecznego po spłacie zobowiązania.

Tego rodzaju promesa jest ważna dla kupujących, ponieważ potwierdza, że nieruchomość będzie nabyta bez żadnych obciążeń. Jednocześnie jest to wymagany dokument przez bank, gdy potencjalny nabywca ubiega się o kredyt hipoteczny. Promesa jest ważna 30 dni, a więc warto w tym czasie załatwić wszystkie formalności.

Powyższy schemat działania można sfinalizować od kilku dni to 2-3 tygodni. Zwykle najwięcej czasu trzeba przeznaczyć na sprzedaż mieszkania i dopełnienie przez kupującego formalności związanych z kredytem hipotecznym. Zdarza się, że mieszkanie możesz sprzedać nawet w jeden dzień. Jeśli potencjalny nabywca przygotuje wniosek i ma zdolność kredytową, to jest szansa, że uzyska finansowanie nawet w 2-3 tygodnie. Cały proces może potrwać też dłużej.

Jakie dokumenty potrzebne są do sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym?

Sprzedaż mieszkania z kredytem wymagać będzie skompletowania kilku dokumentów. Standardowo są potrzebne tylko cztery rzeczy:

  • numer księgi wieczystej – na tej podstawie kupujący może samodzielnie sprawdzić treść KW w internecie;
  • tytuł prawny nabycia nieruchomości – przygotuj akt notarialny, który jest potwierdzeniem własności; 
  • promesa i zaświadczenie z banku;
  •  umowa przedwstępna z kupującym.

Zarówno bank finansujący transakcję, jak i sprzedawca, mogą poprosić o dodatkowe dokumenty. Jest to standardowa praktyka, która ma na celu ustalenie, czy mieszkanie nie jest obciążone zaległym czynszem lub, czy w mieszkaniu nie jest przypadkiem ktoś zameldowany.

Przydatne dodatkowe dokumenty:

  • zaświadczenie o braku zobowiązań czynszowych ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej;
  • zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za użytkowanie wieczyste gruntu i podatku od nieruchomości;
  • świadectwo charakterystyki energetycznej;
  • zaświadczenie o przynależności nieruchomości do obszaru rewitalizacji. 

Zdobycie wspomnianych dokumentów nie zawsze jest konieczne. Jednak kupujący często o nie proszą, gdyż chcą mieć pewność, że kupowana nieruchomość jest wolna od obciążeń.

Sprzedaż mieszkania z kredytem we frankach szwajcarskich

We wrześniu 2022 roku za franka szwajcarskiego trzeba zapłacić 4,92 zł, co nie jest bez znaczenia. Przy takim kursie sprzedaż mieszkania z kredytem we frankach szwajcarskich może być problematyczna. Wysokość kredytu hipotecznego w większości przypadków przewyższa wartość rynkową nieruchomości. Co to dla Ciebie oznacza?

Transakcja nie zawsze będzie opłacalna. Na ostateczne rozliczenia składa się wiele czynników, jak wysokość zadłużenia czy czas pozostały do końca umowy. Zdarza się jednak, że w takich sytuacjach sprzedaż mieszkania – w najlepszym wypadku – pokryje wysokość zobowiązania w banku i wygasi kredyt. 

Mniej optymistyczna opcja zakłada, że pomimo sprzedaży mieszkania i przelewu całości środków do banku, nadal musisz dołożyć pewną sumę pieniędzy, aby spłacić kredyt. Sytuacje związane z kredytami frankowymi wymagają indywidualnego podejścia, a wtedy przydatna będzie pomoc naszej ekspertki lub naszego eksperta finansowego. 

Sprzedaż mieszkania z kredytem a podatek

W momencie sprzedaży nieruchomości nie musisz informować o tym urzędu skarbowego. Istnieje jednak obowiązek zapłacenia podatku PCC, czyli podatku od czynności cywilno-prawnych, który wynosi 2% wartości nieruchomości. Jednak opłata ta dotyczy osoby kupującej.

Jeśli sprzedajesz mieszkanie, możesz być obciążona / obciążony podatkiem dochodowym. Trzeba go zapłacić od różnicy pomiędzy kwotą zakupu a ceną sprzedaży mieszkania lub domu, ale tylko w następujących okolicznościach:

  • gdy sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat od jego zakupu;
  • gdy pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości nie przeznaczysz na cele mieszkaniowe.

Warto zaznaczyć, że w momencie, gdy w ciągu trzech lat od momentu sprzedaży mieszkania kupisz inną nieruchomość, przysługuje Ci tzw. ulga mieszkaniowa, która zwalnia z podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. W przypadku, gdy nie zdecydujesz się na taki ruch, pojawi się konieczność odprowadzenia 19%  podatku dochodowego.

Co z ubezpieczeniem mieszkania po sprzedaży nieruchomości?

Na rynku dostępne są różnego rodzaju polisy ubezpieczeniowe. Za jedne trzeba zapłacić 300-500 zł, ale przy dużym zakresie kwota może przekroczyć nawet 1000 zł rocznie. Istnieją także polisy ubezpieczeniowe, które podpisywane są np. na 36 miesięcy. Jak rozwiązać kwestię ubezpieczenia mieszkania?

Praktyką rynkową jest, że po sprzedaży nieruchomości towarzystwa ubezpieczeniowe  na prośbę klienta rozwiązują umowę i zwracają część składki za niewykorzystany okres udzielonej ochrony. Zgodnie z przepisami zwrot składki następuje w ciągu 30 dni. Ile dokładnie? Proporcjonalnie do okresu – jeśli polisa wygasa w połowie okresu ubezpieczenia, to otrzymasz 50% kwoty zapłaconej składki.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym kupionego w ramach „Mieszkanie dla Młodych” lub „Rodzina na swoim”

Decyzja o sprzedaży mieszkania, do którego kupna wykorzystano programy wsparcia, może oznaczać konieczność poniesienia dodatkowych kosztów. Jest tak w przypadku kredytu MDM, gdy pozbywasz się mieszkania przed upływem pięciu lat od jego zakupu. Wówczas wiąże się to z koniecznością zwrócenia dopłaty.

W przypadku „Rodzina na swoim” sytuacja wygląda bardzo podobnie. Dopłat nie musisz zwracać, jeśli sprzedasz mieszkanie po ośmiu latach korzystania ze wsparcia. Warto o tym pamiętać i dowiedzieć się o szczegółach przed sprzedażą. Pozwoli to uniknąć przykrego zaskoczenia.

Sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku. O czym warto pamiętać?

Sprzedaż mieszkania może być motywowana różnymi okolicznościami. Czasami to zawirowania w finansowym życiu, a innym razem chęć zapewnienia komfortowych warunków powiększającej się rodzinie. Cały proces jest stosunkowo łatwy od strony sprzedającego, choć może być czasochłonny. W końcu nigdy nie masz pewności, kiedy znajdzie się klient na zakup mieszkania lub domu.

Jeśli jednak zamierzasz kupić mieszkanie i zaciągnąć na ten cel kredyt hipoteczny, to sprawa jest bardziej złożona. Warto wówczas skorzystać z pomocy naszych doświadczonych ekspertek i ekspertów. Możesz liczyć na wsparcie w załatwieniu formalności, ale to nie jedyne korzyści, które możesz zyskać.

Chcesz wiedzieć więcej? Skontaktuj się z nami – oddzwonimy i wspólnie zaplanujemy termin bezpłatnych konsultacji.

Często zadawane pytania