Jak bezpiecznie kupić mieszkanie bez księgi wieczystej?

GRUPA ANG PAŹDZIERNIK 2022
mieszkanie bez księgi wieczystej

Wyobraź sobie, że właśnie znalazłeś atrakcyjne mieszkanie po okazyjnej cenie. Zastanawiasz się, gdzie jest „haczyk” i umawiasz się na spotkanie z właścicielem. Na pierwszy rzut oka apartament położony na nowoczesnym osiedlu nie ma większych wad. Podczas rozmowy ze sprzedawcą orientujesz się jednak, że lokal nie ma księgi wieczystej. I tu powinna zapalić się czerwona lampka. Nadal możesz kupić upatrzoną nieruchomość, jednak musisz zachować szczególną ostrożność i bardzo dokładnie zweryfikować wszystkie dane dotyczące mieszkania i jego właściciela. Wyjaśniamy, jak bezpiecznie kupić nieruchomość bez księgi wieczystej i czy warto korzystać z takich ofert.

Księga wieczysta – co to takiego?

Planujesz zakup mieszkania? Kiedy poszukujesz najlepszej oferty, z pewnością zwracasz uwagę na cenę, położenie nieruchomości i jej ogólny stan. Oprócz tego musisz zwrócić uwagę na stan prawny mieszkania, szczególnie gdy decydujesz się na kupno lokalu z rynku wtórnego. Bardzo ważnym elementem, który bezwzględnie należy sprawdzić, jest księga wieczysta.

Księga wieczysta to publiczny rejestr, w którym znajdują się szczegółowe informacje na temat nieruchomości, takie jak powierzchnia, przeznaczenie mieszkania oraz dane właściciela. Co ważne, to tutaj znajdziesz adnotacje na temat obciążeń, które mogą wynikać np. z zaciągnięcia kredytu hipotecznego.

Dlaczego księga wieczysta jest ważna przy zakupie nieruchomości?

Każde ogłoszenie o sprzedaży mieszkania zawiera podstawowe dane dotyczące lokalu, jak np. metraż, stan techniczny budynku czy cena. Ich zgodność ze stanem faktycznym możesz wstępnie sprawdzić podczas spotkania ze sprzedawcą. Jednak dopiero księga wieczysta pozwala Ci zweryfikować prawdziwość przedstawionych w ogłoszeniu informacji i poznać rzeczywistą sytuację prawną lokalu. Dlaczego księga wieczysta jest tak ważna przy zakupie mieszkania? Spójrzmy na przykład:

Pan Marek znalazł mieszkanie w dobrej cenie i atrakcyjnej lokalizacji. Podczas spotkania z właścicielem przekonał się, że lokal jest świeżo po remoncie, a jego powierzchnia rzeczywiście odpowiada informacjom zawartym w ogłoszeniu. Sprzedawca namawiał go do szybkiej decyzji, ponieważ miał już kilku potencjalnych kupców. Pan Marek nie chciał się spieszyć i poprosił o numer księgi wieczystej, aby na spokojnie zweryfikować wszystkie dane. W domu skorzystał z rządowej strony ekw.ms.gov.pl, za pośrednictwem której bezpłatnie wyszukał księgę wieczystą upatrzonego lokalu, wpisując numer podany przez właściciela. Okazało się, że wszystkie informacje na temat nieruchomości są prawdziwe, więc pan Marek mógł bez żadnych obaw zadzwonić do właściciela i poinformować go o chęci zakupu mieszkania, a następnie udać się do swojego banku i złożyć wniosek o kredyt hipoteczny.

W jakich sytuacjach mieszkanie nie ma księgi wieczystej?

Mimo że księga wieczysta jest tak ważnym dokumentem, polskie prawo nie obliguje właścicieli nieruchomości do jej zakładania. Nic więc dziwnego, że mieszkania bez księgi wieczystej nie są rzadkością. Najczęściej dzieje się to:

  • w przypadku spółdzielczo-własnościowego prawa do lokalu – dotyczy to nieruchomości w ramach spółdzielni mieszkaniowych. Zamiast księgi wieczystej właściciele takich mieszkań posiadają uprawnienia w postaci prawa do korzystania z lokalu oraz rozporządzania tym prawem. Teoretycznie nie ma jednak przeszkód, aby także w tym przypadku złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej. Warunkiem koniecznym jest jednak uregulowany stan prawny gruntów, na których znajduje się nieruchomość;
  • w wyniku zaniedbania – niektórzy właściciele nie składają wniosku o założenie księgi wieczystej lub zwlekają z tym, ponieważ nie istnieje ani obowiązek, ani jasno określony termin, w którym należy to zrobić;
  • na skutek zaszłości historycznych – ksiąg wieczystych często nie mają nieruchomości o niejasnym stanie prawnym. Kwestia ta dotyczy np. ziem odzyskanych na Warmii i Mazurach czy w zachodniej części Polski.

Masz zamiar kupić nowy apartament od dewelopera i zastanawiasz się, jak w tym przypadku przedstawia się sprawa księgi wieczystej? Po pierwsze, masz możliwość sprawdzenia stanu prawnego działki, na której powstaje inwestycja. Natomiast założenie nowej księgi wieczystej dla Twojego mieszkania odbywa się za pośrednictwem notariusza przy podpisywaniu aktu zakupu nieruchomości.

Mieszkanie bez księgi wieczystej – co to oznacza w praktyce?

Mieszkanie bez księgi wieczystej w praktyce oznacza, że zweryfikowanie najważniejszych informacji na temat nieruchomości (przeznaczenie lokalu, metraż, dane właściciela, ewentualne zadłużenie etc.) jest znacznie utrudnione. Będzie to więc długi proces, który wymaga dokładnego sprawdzenia wielu dokumentów, szczególnie w przypadku chęci zakupu nieruchomości z rynku wtórnego.

Wyobraźmy sobie, że wspomniany już pan Marek znalazł mieszkanie, które odpowiada jego potrzebom. Tym razem okazało się jednak, że nieruchomość nie ma księgi wieczystej z powodu zaniedbań rodzinnych. Mimo że sprzedawca sprawiał wrażenie osoby wiarygodnej, pan Marek poprosił go o przedstawienie dokumentów, które potwierdzają prawo własności lokalu i stanowią dowód, że mieszkanie nie jest w żaden sposób zadłużone. Do dokumentów, o które warto poprosić w takiej sytuacji, należą m.in.:

  • akt notarialny, na podstawie którego obecny właściciel korzysta z lokalu;
  • decyzja administracyjna o przyznaniu prawa własności;
  • postanowienie sądu lub notariusza w przypadku przejęcia mieszkania w spadku albo w akcie darowizny;
  • zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu oraz niezaleganiu w opłatach za czynsz czy fundusz remontowy;
  • zaświadczenie o stanie zameldowania w danym lokalu mieszkalnym;
  • oświadczenie właściciela mieszkania o niezaleganiu w płatnościach dotyczących prądu, gazu, wody oraz innych mediów.

Bezpieczne kupno mieszkania bez księgi wieczystej krok po kroku

Jeśli chcesz bezpiecznie kupić mieszkanie bez księgi wieczystej, zachowaj szczególną ostrożność. Warto być czujnym nawet wtedy, gdy kupujesz mieszkanie od dewelopera, aby nie okazało się, że np. dana inwestycja leży na gruncie, który nie ma uregulowanej sytuacji prawnej, lub jest ona bardzo skomplikowana.

Jak powinno wyglądać bezpieczne kupno mieszkania bez księgi wieczystej? Nie daj się zwieść i postępuj według określonego schematu:

  • Zweryfikuj wszystkie niezbędne dokumenty potwierdzające własność mieszkania. W przypadku mieszkania spółdzielczo-własnościowego sprawdź prawo spółdzielni mieszkaniowej do użytkowania gruntu pod nieruchomością.
  • Upewnij się, że lokal nie jest zadłużony. W tym celu możesz np. sprawdzić, czy właściciel nie figuruje w KRD, czyli Krajowym Rejestrze Długów.
  • Jeśli mieszkanie ma być finansowane ze środków z kredytu hipotecznego, złóż wniosek w banku, dołącz do niego wymagane dokumenty i oczekuj na decyzję kredytową.
  • Po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej podpisz umowę notarialną oraz niezwłocznie złóż wniosek o założenie księgi wieczystej. Następnie złóż wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Jeśli ten proces wydaje się zbyt skomplikowany i obawiasz się zawiłości formalnych, możesz skorzystać z pomocy prawnika.

Kupno mieszkania bez księgi wieczystej – czy warto?

Mieszkania bez księgi wieczystej często sprzedawane są po okazyjnych cenach. To istotny argument, jednak ryzyko, jakie wiąże się z taką inwestycją, jest dość duże. Po pierwsze, musisz zweryfikować prawdziwość informacji podanych przez sprzedawcę w dokumentach. Przeważnie jest to dość długi i żmudny proces. Ocena stanu prawnego wybranej nieruchomości nie będzie prosta i nikt też nie da Ci 100-procentowej gwarancji, że mieszkanie nie jest obciążone kredytem lub innymi zobowiązaniami, które mogą sprawić, że je stracisz. Pamiętaj, że nie każdy bank będzie skłonny udzielić Ci kredytu na taki zakup.

Księga wieczysta gwarantuje najszerszy zakres ochrony prawnej, dlatego – jeśli zdecydujesz się dokonać ryzykownego zakupu – warto nadrobić zaległości i złożyć odpowiedni wniosek w sądzie rejonowym.

Mieszkanie bez księgi wieczystej a kredyt hipoteczny

Otrzymanie kredytu hipotecznego na mieszkanie bez księgi wieczystej jest możliwe, jednak wiąże się z pewnymi trudnościami. Banki, które dopuszczają możliwość udzielenia finansowania na takie nieruchomości, wymagają od potencjalnych kredytobiorców większej liczby dokumentów, a proces ich weryfikacji jest zazwyczaj dłuższy i bardziej skomplikowany niż w przypadku mieszkań, które księgę wieczystą posiadają. Pamiętaj, że banki nie udzielają kredytu na mieszkanie z nieuregulowaną sytuacją prawną. Jeśli otrzymasz pozytywną decyzję kredytową, księga wieczysta zostanie założona przy okazji podpisywania aktu notarialnego zakupu nieruchomości, która ma być zabezpieczeniem Twojego kredytu.

Pamiętaj, że nie każdy bank będzie skłonny udzielić Ci kredytu na zakup mieszkania bez księgi wieczystej. Szukasz sposobu, aby przebrnąć przez kredytowe formalności? Poproś o pomoc eksperta Grupy ANG, który pomoże Ci znaleźć najlepszą ofertę kredytu hipotecznego i wskaże, jakie dokumenty powinny zostać dołączone do wniosku.

SŁOWNICZEK

Księga wieczysta – publiczny rejestr, w którym znajdują się szczegółowe informacje na temat nieruchomości, takie jak powierzchnia, przeznaczenie nieruchomości, dane właściciela oraz informacje o ewentualnym obciążeniu.

Kredyt hipoteczny – środki pieniężne, których bank udziela na sfinansowanie zakupu nieruchomości (np. mieszkania lub domu) lub też jej remontu. Jego zabezpieczeniem jest np. ta nieruchomość, która została zakupiona za pożyczone pieniądze, np. ta. W przypadku braku spłaty zobowiązania nieruchomość staje się własnością banku.

Zdolność kredytowa – zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminie określonym w umowie kredytowej.

KRD – Krajowy Rejestr Długów lub Krajowy Rejestr Dłużników to biuro informacji gospodarczej, w którym znajdują się dane na temat długów osób prywatnych, fizycznych i przedsiębiorstw. Rejestry KRD gromadzą, przetwarzają, archiwizują i udostępniają informacje o zaleganiu z płatnościami rat kredytów i pożyczek, opłat administracyjnych, a także rachunków za prąd, gaz czy wodę.

Często zadawane pytania