Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – co powinna zawierać?

BOŻENA MYSZCZYSZYN PAŹDZIERNIK 2022

Wybierasz mieszkanie, uzgadniasz cenę, blokujesz ofertę i następny krok to przygotowanie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania. W większości transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym jest to etap poprzedzający zawarcie tzw. umowy ostatecznej, czyli aktu notarialnego przeniesienia własności. Warto więc wiedzieć, jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna, kto przygotowuje treść umowy i jaką formę możesz zastosować. Jest to ważne nie tylko ze względu na kwestię starania się o kredyt hipoteczny. Źle skonstruowana umowa przedwstępna może narazić Cię na utratę zadatku. Ryzyko finansowe ponoszą obie strony, zarówno kupujący jak i sprzedający. Umowy sporządza się na złe czasy, stąd również dobrze skonstruowana umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania ma zabezpieczyć interesy obu stron, kupującego i sprzedającego.

Mieszkanie to najbardziej płynna nieruchomość i najczęstszy cel kredytu hipotecznego, w tym kredytu mieszkaniowego bez wkładu własnego. Analogicznie możesz podejść do umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży domu czy działki budowlanej. Zupełnie inną kwestią są umowy przedwstępne zawierane na rynku pierwotnym, ale to zagadnienie na oddzielny artykuł.

Czy możesz pominąć etap zawarcia umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży mieszkania?

Tak, możesz sfinalizować transakcję zakupu mieszkania z pominięciem etapu umowy przedwstępnej. Jako kupujący uzgadniasz ze zbywcą szczegóły transakcji mailowo lub ustnie. Ustalenia te możesz następnie przekazać notariuszowi. Biura nieruchomości stosują często dokument tzw. blokady oferty, w którym strony deklarują warunki transakcji, termin umowy końcowej i listę dokumentów do przygotowania dla notariusza.

Pominięcie etapu przygotowania umowy przedwstępnej raczej praktykowane jest w sytuacjach, gdy kupujący płaci za nieruchomość gotówką, ale nie tylko. W przypadku posiłkowania się kredytem hipotecznym przy zakupie mieszkania możesz w pojedynczych bankach umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania zastąpić oświadczeniem nabywcy lub zbywcy. Niesie to jednak pewne ryzyko, bo oświadczenie nie jest zobowiązaniem dla stron. Może się więc okazać, że otrzymasz z banku decyzję kredytową, a nieruchomość w międzyczasie kupi ktoś inny.

Przykład z życia:

Kilka lat temu zgłosili się do mnie klienci po kredyt hipoteczny, którzy etap umowy przedwstępnej pominęli. Brakujące środki miały pochodzić ze sprzedaży dwóch nieruchomości i coś poszło nie tak. Byli już po odmowie banku z uwagi na wpisy w BIK (Biuro Informacji Kredytowej). Sprawa była dla mnie o tyle bulwersująca, że z jednej strony sprzedający to byli finansiści, potrafiący ocenić ryzyko. Z drugiej strony notariusz pozwolił (nie uświadomił ryzyka) na podpisanie umowy przeniesienia własności nieruchomości bez zabezpieczenia środków finansowych. Płatność w akcie notarialnym ustalono w ratach, a nabywcy planowali w trzy miesiące sprzedać swoje nieruchomości i zapłacić resztę ceny. Temat kredytu hipotecznego zakończył się pozytywnie, ale było to okupione ogromnym stresem i sporym opóźnieniem w zapłacie. Gdyby strony podpisały umowę przedwstępną to po prostu do umowy końcowej by nie doszło. Umowa przedwstępna sprzedaży zostałaby rozwiązana na z góry ustalonych warunkach.

Czym jest umowa przedwstępna i czemu służy?

Definicję umowy przedwstępnej znajdziesz w Kodeksie Cywilnym, a w szczególności sięgnij do artykułu 389. Kodeks Cywilny mówi, że jest to umowa zobowiązująca do zawarcia umowy przyrzeczonej i określająca istotne postanowienia umowy końcowej. Ustawa nie podaje definicji „istotnych postanowień”, ale zwyczajowo pod tym pojęciem rozumiemy minimalną treść, jaką musi zawierać umowa zobowiązująca. W przypadku umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży mieszkania takie minimum, które należy wziąć pod uwagę to:

Kto? Od kogo? Co? I za ile kupuje? 

Chodzi o to, by każda ze stron wiedziała, na jakich warunkach zostanie zawarta transakcja. Jeśli jako nabywca posiłkujesz się kredytem hipotecznym, bank kredytujący również chce znać finalne warunki, bo decyzja kredytowa zapada zanim podpiszesz akt notarialny.

Czy zatem można podpisać umowę przyrzeczoną na warunkach innych niż ustalenia umowy przedwstępnej sprzedaży? Odpowiedź brzmi tak. Możesz w umowie końcowej zmienić wcześniejsze ustalenia (np. termin wydania lokalu), ale pamiętaj, że nie możesz istotnymi zmianami zaskoczyć banku kredytującego.

Przykład z życia:

Już po podpisaniu umowy kredytowej nabywcy wynegocjowali niższą cenę zakupu. Kredytobiorca uznał, że skoro udało mu się uzyskać niższą cenę to bank bez problemu zaakceptuje fakt zmiany ceny nieruchomości. Dla banku udzielającego kredytu hipotecznego na zakup mieszkania nawet jeden grosz różnicy w cenie stanowi problem. Koszt inwestycji (czyli w tym przypadku cena nabycia) musi się zgadzać. Ostatecznie bank uruchomił kredyt, ale z opóźnieniem. Po drodze konieczna była zmiana decyzji i podpisanie aneksu do umowy kredytowej.

Elementy umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania

Gdy już wiesz czym jest umowa przedwstępna i do czego jest potrzebna pora na wyszczególnienie minimalnych i opcjonalnych elementów umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania.

Minimalne elementy umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania

1.Strony transakcji

Co do zasady umowę przedwstępną podpisują wszyscy obecni właściciele mieszkania jako sprzedający oraz wszyscy docelowi właściciele po stronie kupujących. Gdy któraś ze stron jest reprezentowana przez pełnomocnika, to należy to wyraźnie zaznaczyć podając dane stron transakcji, a po słowach „reprezentowany przez” podać dane pełnomocnika wraz z numerem pełnomocnictwa.

Jeśli pozostajesz w związku małżeńskim ze wspólnością majątkową to do umowy przedwstępnej i do umowy kredytu mieszkaniowego przystępujecie wspólnie. Dotyczy to również sytuacji, gdy część środków własnych pochodzi z majątku odrębnego. Można ewentualnie rozważyć nabycie częściowo do majątku odrębnego, a częściowo do majątku wspólnego (w proporcji odpowiadającej kwocie wspólnego kredytu hipotecznego). Będąc w związku małżeńskim z rozdzielnością majątkową możesz nabyć nieruchomość tylko na siebie.

2. Szczegółowy opis nieruchomości
W tym miejscu określasz rodzaj nieruchomości, czyli dla przykładu czy jest to lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość (tzw. pełna własność), czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Podajesz adres nieruchomości, powierzchnię użytkową i ewentualnie z jakich pomieszczeń lokal mieszkalny się składa.

Podajesz także numer księgi wieczystej prowadzonej dla mieszkania lub informację, że księgi wieczystej brak. Z brakiem księgi wieczystej możesz spotkać się w stosunku do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. W takiej sytuacji zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej potwierdzi takie elementy jak: uprawniony do lokalu mieszkalnego, brak księgi wieczystej dla mieszkania, brak zaległości w opłatach do spółdzielni i na koniec numer księgi wieczystej gruntu pod budynkiem.

Elementem umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania może być też miejsce postojowe, komórka lokatorska sprzedawane jako udział w nieruchomości niemieszkalnej lub udział w działkach osiedlowych, które to nieruchomości pierwotny właściciel kupił razem z mieszkaniem. Najłatwiej sięgnąć do umowy będącej podstawą nabycia po stronie zbywcy i sprawdzić treść dokumentu. Jeśli te „dodatki” do mieszkania są w innej księdze wieczystej, to również należy te elementy opisać w umowie przedwstępnej i oddzielnie wycenić.

3. Cena zbycia, sprzedaży mieszkania
Po negocjacjach cenowych wpisujecie do umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania ustaloną cenę. Jeśli wraz z mieszkaniem nabywasz miejsce postojowe, komórkę lokatorską, które są zbywane jako udział w innej nieruchomości (inna księga wieczysta) to cenę łączną musisz rozbić na cenę mieszkania i cenę każdego z dodatkowych składników transakcji.

4. Zadatki, zaliczki wniesione przez kupującego
To, czy na etapie umowy przedwstępnej wystąpi zaliczka lub zadatek to tylko kwestia uzgodnienia między stronami umowy. Zwyczajowo na rynku wtórnym zadatek nie przekracza 10% ceny. Równie dobrze możesz podpisać umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania bez jakiejkolwiek wpłaty po stronie kupującego, a środki własne wnieść dopiero po akcie notarialnym.

Kwestie zadatku i zaliczki reguluje artykuł 394 Kodeksu Cywilnego. Co do zasady zaliczka jest zwrotna, a zadatek przepada. Jeśli jesteś kupującym i z twojej winy nie dojdzie do umowy przyrzeczonej to tracisz zadatek. Jeśli zawiniłeś jako sprzedający to zwracasz podwójną wysokość zadatku.

Możecie jednak jako strony w umowie zastrzec inne zasady. Przykładowo można wpłatę kupującego podzielić częściowo jako zadatek, częściowo jako zaliczkę. Można się też umówić na zwrot częściowy zadatku w określonych okolicznościach np. odmowy udzielenia kredytu. Kwota zadatku lub zaliczki może być niższa niż zwyczajowe 10% ceny mieszkania. Wpłata rzędu 10.000 zł – 20.000 zł również jest częstą praktyką rynkową.

Opcjonalne elementy przedwstępnej umowy sprzedaży mieszkania

1. Termin podpisania umowy ostatecznej
Choć wydaje się, że każda umowa przedwstępna powinna zawierać termin obowiązywania to Kodeks Cywilny zawiera regulacje na wypadek, gdyby tego terminu nie oznaczono. W takiej sytuacji każda ze stron może w ciągu roku wyznaczyć termin zawarcia umowy końcowej i wiążące będzie żądanie strony, która to zrobi pierwsza. Jeśli nie chcesz być zaskoczony żądaniem drugiej strony, to uwzględnij ten element w umowie.

W praktyce umowy przedwstępne sprzedaży mieszkania zawiera się z określonym terminem ważności, najczęściej do kiedy. Możesz też w umowie przedwstępnej wyznaczyć konkretną datę zawarcia umowy końcowej. Dodatkowo rozważ, czy przy ostatecznym dniu nie wpisać godziny. Będzie to pewnym ułatwieniem, gdyby do umowy końcowej nie doszło i chciałbyś sporządzić protokół niestawiennictwa.

Jeśli zakup mieszkania finansujesz częściowo kredytem hipotecznym, to termin wyznaczony w umowie przedwstępnej powinien być na tyle bezpieczny, żebyś nie stracił_a zadatku. Bezpieczny termin to taki, który pozwoli zarówno uzyskać decyzję kredytową i zawrzeć z bankiem umowę, jak i zebrać niezbędne dokumenty do umowy ostatecznej, tak by umowa kredytowa w międzyczasie nie wygasła.
Ustawa o kredycie hipotecznym wyznaczyła co prawda bankom termin 21 dni na podjęcie decyzji kredytowej, ale praktyka wygląda inaczej. Mamy procesy dwuetapowe, uzupełnienia, oświadczenia przedłużające termin dla banku.

W normalnych warunkach rynkowych dobrą praktyką jest ustalenie terminu minimum dwóch miesięcy. W okresie boomu na kredyty mieszkaniowe te terminy sięgały 3-4 miesięcy.
Jeśli będziesz wcześniej gotowa_y możesz sfinalizować zakup przed terminem określonym w umowie przedwstępnej. Jeśli zbyt optymistycznie podejdziesz do terminu to albo czeka Cię aneks zmieniający umowę przedwstępną, albo ryzykujesz pieniądze.

2. Oświadczenia zbywcy
Zbywca oświadcza, że nie ma zaległości wobec urzędu skarbowego i ZUS oraz że nie toczy się wobec niego postępowanie egzekucyjne, sądowe lub administracyjne. Te oświadczenia zostaną powtórzone w treści umowy przyrzeczonej.

3. Termin odbioru lokalu
Wydanie mieszkania najczęściej odbywa się w terminie 3 dni roboczych po zapłacie całej ceny za protokołem zdawczo-odbiorczym. Zdarza się jednak, że strony przekazują nieruchomość w dniu aktu notarialnego, bo brak zapłaty ceny nie zmienia faktu, że przeniesienie własności już nastąpiło.

Spotkałam się też z sytuacjami, że kupujący dostaje klucze do mieszkania jeszcze przed aktem notarialnym, co pozwala na pierwsze „przymiarki” pod kątem remontu. Termin wydania lokalu mieszkalnego może być również dłuższy, przykładowo miesiąc lub trzy miesiące. Tak się dzieje, gdy mamy transakcje wiązane i zbywca potrzebuje czas na opuszczenie mieszkania.
Długi termin wydania lokalu mieszkalnego może być elementem negocjacji ceny za mieszkanie.
Termin odbioru mieszkania najczęściej określa się już w umowie przedwstępnej, ale nie jest to istotna informacja, stąd strony mogą tak ustalony termin zmienić w umowie przyrzeczonej.

4. Dokumenty do umowy przyrzeczonej
W treści umowy przedwstępnej każda ze stron zobowiązuje się dostarczyć do umowy końcowej wymagane dokumenty. Po stronie kupującego będzie to podpisana umowa kredytowa z bankiem. Po stronie sprzedającego najczęściej pojawia się podstawa nabycia i zaświadczenie o braku osób zameldowanych. Zależnie od sytuacji mogą być wymagane również inne dokumenty np. spadkowe, zaświadczenia z urzędu skarbowego, zgoda na wykreślenie hipoteki. Pełną listę określi notariusz zanim spotkacie się na umowie przyrzeczonej.

Dobrze jest w treści umowy przedwstępnej zostawić „furtkę” w postaci zobowiązania zbywcy do dostarczenia innych dokumentów, jeśli okażą się niezbędne dla uzyskania kredytu hipotecznego przez nabywcę.

5. Hipoteka zbywcy
Zakup mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym zbywcy to żaden problem.
W umowie przedwstępnej powinno znaleźć się oświadczenie zbywcy informujące, że w księdze wieczystej wpisana jest hipoteka, w jakiej wysokości oraz informacja jaka jest aktualna kwota zadłużenia do spłaty. Tu pojawia się kilka aspektów szczegółowych do omówienia, ale to temat na osobny wpis. Zbywca do umowy przyrzeczonej przedstawia zaświadczenie banku kredytującego z informacją o zadłużeniu i rachunkiem do całkowitej spłaty kredytu. Jeśli jesteś nabywcą, to twój bank uruchamia kredyt hipoteczny częściowo na spłatę kredytu zbywcy, a częściowo na konto osobiste zbywcy.

6. Stan techniczny
To standardowe oświadczenie. Nabywca deklaruje, że jest mu znany stan techniczny nieruchomości, bo przecież był w mieszkaniu i widział. Faktyczny stan mieszkania ocenisz zapewne dopiero, gdy w nim zamieszkasz. Sytuacja będzie lepsza, jeśli na oględziny mieszkania zabierzesz ze sobą fachowca.

7. Zasady odstąpienia, rozwiązania umowy przedwstępnej
W umowie przedwstępnej może się znaleźć zadatek, który co do zasady przepada, gdy do umowy końcowej nie dochodzi z winy kupującego lub sprzedający zwraca podwójną wysokość, gdy to on zawinił. Możecie jednak ustalić odmienne warunki dla określonych sytuacji. Niezależnie od ustaleń w umowie przedwstępnej strony zawsze mogą się porozumieć i rozwiązać umowę na nowo ustalonych warunkach.

8. Elementy kończące umowę
Oświadczacie, że umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, a w sprawach nieuregulowanych wchodzą przepisy kodeksu cywilnego.

A może jest coś, czego nie pisać w umowie przedwstępnej?

Tak. W treści umowy przedwstępnej nie wymieniasz wyposażenia, które zostaje w mieszkaniu. Możesz wyposażenie spisać w oddzielnym oświadczeniu. Jeśli wpiszesz do umowy przedwstępnej wyposażenie to musisz je oddzielnie wycenić i zapłacić ze środków własnych. Banki nie kredytują wyposażenia i nie uwzględniają ceny wyposażenia w wartości rynkowej mieszkania.

Forma prawna umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży mieszkania

Do wyboru masz dwa rozwiązania. Zwykła umowa przedwstępna w formie cywilno-prawnej lub umowa przedwstępna sporządzona przez notariusza. Osobiście jestem zwolennikiem drugiej opcji nawet, gdy transakcja jest prosta. Wśród wszystkich kosztów zakupu mieszkania cenę aktu notarialnego umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży mieszkania czy innej nieruchomości oceniam jako ten element, na którym nie warto oszczędzać.

Umowa przedwstępna w formie cywilno-prawnej

Teoretycznie możesz spisać taką umowę na kartce w kratkę, ale kto dziś jeszcze pisze umowy ręcznie? Zacznij więc od ustalenia, która strona zajmie się przygotowaniem treści umowy przedwstępnej. To wyłącznie kwestia uzgodnień pomiędzy sprzedającym a kupującym.
Często spotykaną praktyką jest ściągnięcie wzoru umowy przedwstępnej z Internetu i ręczne uzupełnienia przez strony wykropkowanych miejsc. Nie masz wtedy jednak wpływu na treść umowy.

Znacznie lepszym rozwiązaniem jest edytowalny wzór umowy przedwstępnej, gdzie strony po uzupełnieniach przesyłają sobie treść do akceptacji, nanoszą poprawki i tą drogą uzgadniają finalny dokument.

Jeśli w transakcji uczestniczy biuro nieruchomości to zapewne podpiszecie umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości wg wzoru przygotowanego przez biuro obrotu nieruchomościami.

Umowa w formie cywilno-prawnej spełnia swoje zadanie, jeśli chodzi o możliwość ubiegania się o kredyt hipoteczny i wstęp do umowy przyrzeczonej. Brakujące informacje bank wyczyta z dokumentów. Taka forma jednak nie zabezpiecza należycie możliwości dochodzenia roszczeń np. zwrotu zadatku lub zaliczki w sytuacji, gdy do umowy końcowej nie dochodzi.

Umowa przedwstępna sprzedaży w formie notarialnej

Zalety przygotowania umowy przedwstępnej przez notariusza:

  1. Umowę od początku do końca przygotowuje fachowiec zgodnie z literą prawa. Odpada problem “przerzucania” się pomiędzy stronami projektem umowy i zwykłej podejrzliwości, która może się przy okazji pojawić.
  2. Notariusz już na etapie umowy przedwstępnej weryfikuje transakcję i wskazuje na komplet dokumentów, które będą potrzebne do umowy końcowej. W ten sposób żadna ze stron nie jest zaskoczona brakującym „papierkiem” w ostatniej chwili.
  3. Forma notarialna ułatwia dochodzenie roszczeń, w tym zwrotu wpłaconych kwot.
  4. Masz możliwość (nie jest to obowiązek) wpisania do działu III księgi wieczystej nieruchomości roszczenia o przeniesienie własności. Tym samym masz pierwszeństwo w zakupie i informujesz innych potencjalnych nabywców.
  5. Możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze powództwa.

Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza?

Maksymalne stawki opłat notarialnych zależą od wartości przedmiotu umowy i określa je Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości [Dz.U. 2020 poz. 1473].
Przy umowie przedwstępnej kupna-sprzedaży ponosisz:

  • koszt taksy notarialnej powiększonej o podatek Vat;
  • koszt wypisów aktu notarialnego;
  • ewentualnie opłatę sądową od wpisu roszczenia do księgi wieczystej.

W przedziale wartości od 60.000 zł do 1.000.000 zł maksymalna taksa notarialna wynosi:
1010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60.0000 zł plus VAT

Jednocześnie rozporządzenie określa katalog czynności, dla których z urzędu taksa jest obniżana o połowę. Połowę taksy notarialnej zapłacisz m.in. za akt notarialny umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego lub akt notarialny sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Oprócz tego zapytaj notariusza o dodatkową zniżkę i porównaj ceny np. z dwóch kancelarii notarialnych. Najczęściej umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego kosztuje od kilkuset do około 1500 złotych, co przy cenach nieruchomości rzędu kilkuset tysięcy złotych stanowi znikomy wydatek.

Kto płaci u notariusza kupujący czy sprzedający?

W praktyce rynkowej przyjęło się, że koszt aktu notarialnego, zarówno umowy przedwstępnej jak i umowy przyrzeczonej ponosi kupujący. Kupujący ma też prawo wyboru notariusza. Strony mogą się jednak umówić inaczej i nic nie stoi na przeszkodzie, by kosztami podzielić się po połowie lub by to strona sprzedająca opłaciła koszt aktu notarialnego.
Dobrym przykładem wspólnego ponoszenia kosztów aktu notarialnego są umowy zamiany nieruchomości, gdzie każda ze stron występuje zarówno w roli nabywcy jak i sprzedawcy.

Co trzeba sprawdzić przed zawarciem umowy?

Poniżej wskazówki co sprawdzić przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania:

1. Księga Wieczysta to podstawa.
W przeglądarce ksiąg wieczystych zweryfikujesz, czy oznaczenie nieruchomości i dane osób sprzedających zgadzają się z tymi z umowy przedwstępnej. Szczególną uwagę zwróć na wzmianki, czyli wnioski wieczystoksięgowe oczekujące na wpis. Wzmianka wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nie zawsze, ale może okazać się konieczne oczekiwanie na rozpatrzenie wzmianki.

Zwróć uwagę na dział III księgi wieczystej. Tu mogą pojawić się ostrzeżenia o niezgodności stanu faktycznego z księgą wieczystą lub wpisy o rozpoczęciu egzekucji z nieruchomości.

Na koniec sprawdź dział IV księgi wieczystej. Akceptowalnym wpisem jest hipoteka na rzecz banku kredytującego zbywcę, ale hipoteka na rzecz prywatnego pożyczkodawcy już nie.

Przeczytaj także: Jak bezpiecznie kupić mieszkanie bez księgi wieczystej?

2. Opłaty za mieszkanie
Możesz poprosić o wgląd w ostatnie zawiadomienie o wymiarze czynszu oraz rachunki za prąd i gaz. Na tej podstawie zweryfikujesz, jakie będą koszty utrzymania nieruchomości.

3. Zarejestrowana działalność gospodarcza zbywcy
Jeśli zbywca jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą to sprawdź w CEIDG, czy ta działalność nie jest zarejestrowana w mieszkaniu, które nabywasz. Gdyby tak było to w umowie przedwstępnej wskażcie termin, do którego zbywca działalność wyrejestruje.

4. Stan techniczny mieszkania i budynku
Pewne rzeczy ocenisz „gołym okiem” np. stan klatek schodowych oraz to, czy budynek został ocieplony. Najtrudniejsze w ocenie są mieszkania do odświeżenia, bo do końca nie wiadomo, kiedy został przeprowadzony i w jakim zakresie ostatni remont. W razie wątpliwości możesz po prostu wynająć fachowca.

5. Sąsiedztwo
Spróbuj poobserwować okolicę i porozmawiać z sąsiadami. Mieszkanie szybko przestanie Cię cieszyć, jeśli trafisz na uciążliwe sąsiedztwo.

6. Lokalizacja
Jak szybko i czym dotrzesz do pracy, szkoły czy centrum miasta w przypadku braku lub awarii samochodu. Jaka infrastruktura jest w pobliżu, szkoły, sklepy, przychodnia.

7. Szacunkowa wartość nieruchomości
Od tego właściwie można zacząć. Zarówno, gdy jesteś sprzedającym jak i kupującym dobrze jest zweryfikować u rzeczoznawcy szacunkową wartość mieszkania na podstawie faktycznych cen transakcyjnych nieruchomości. To nie musi być pełny operat szacunkowy, ale dobrze jest wiedzieć, czy nie przepłacasz za nieruchomość, zanim zobowiążesz się do zapłaty określonej ceny.

Jaką kwotę musisz zgromadzić zanim podpiszesz umowę przedwstępną?

Możesz wziąć kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego, ale bez kosztów okołokredytowych się nie da. Stąd policz dobrze, czy masz wystarczające środki finansowe, by do podpisania umowy przedwstępnej zakupu mieszkania w ogóle przystąpić. Jakie środki musisz zgromadzić?

  1. Środki na wkład własny do kredytu mieszkaniowego zależnie od sytuacji. Jeśli nie masz oszczędności na wkład własny, sprawdź czy możesz skorzystać z kredytu gwarantowanego w ramach programu Mieszkanie bez wkładu własnego.
  2. Koszt aktu notarialnego umowy przedwstępnej i umowy przyrzeczonej. Notariusz pobierze przy umowie końcowej również kwotę podatku od umowy kupna sprzedaży (na rynku wtórnym 2% ceny mieszkania), opłaty sądowe za wpisy, podatek od wpisu hipoteki, jeśli robisz to w akcie.
  3. Opłata sądowa za wpis hipoteki 200 zł oraz podatek od wpisu hipoteki 19 zł, jeśli sam idziesz z wnioskiem do sądu.
  4. Wycena rzeczoznawcy. Dla mieszkania będzie to koszt rzędu 500 zł, ale kwoty mogą być różne w różnych miejscowościach.
  5. Pierwsza składka ubezpieczenia nieruchomości. Orientacyjnie 0,09% wartości mieszkania rocznie.
  6. Prowizja na rzecz biura nieruchomości. Najczęściej jest to koszt 3% ceny mieszkania, jeśli korzystasz z oferty wystawionej przez Biuro Obrotu Nieruchomościami.

Podsumowanie

Podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania to ważna kwestia. Dobrze skonstruowana umowa przedwstępna będzie nieoceniona w sytuacji, gdy pojawi się problem. Możesz zaoszczędzić na koszcie umowy przedwstępnej spisując ją na przysłowiowym kolanie. Możesz też zaoszczędzić dużo większe kwoty w sytuacjach problematycznych powierzając to zadanie notariuszowi. Jeśli jest coś o co chciałbyś zapytać zapraszam do kontaktu.

Autorka: Bożena Myszczyszyn

Ekspert kredytowy w Grupie ANG SA. z ponad 20-letnim doświadczeniem zawodowym w obszarze finansów. Absolwentka studiów wyższych oraz studiów podyplomowych na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu. Posiada Europejski Certyfikat Bankowca EFCB 3E w ramach Systemu Standardów Kwalifikacyjnych ZBP. Pomaga klientom w uzyskaniu najlepszego kredytu hipotecznego oraz dzieli się swoją wiedzą i doświadczeniem.

Źródła, podstawa prawna: 

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny [Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93]

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie ogłoszenia maksymalnych stawek taksy notarialnej [Dz.U. 2020 poz. 1473].

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece [Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147]

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych [Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27]

Słowniczek

Zadatek – wpłata ze strony nabywcy na poczet wykonania umowy zobowiązującej mająca to znaczenie, iż w przypadku rozwiązania umowy z winy kupującego strona sprzedająca ma prawo zatrzymać zadatek, a w przypadku rozwiązania umowy z winy sprzedającego strona sprzedająca zwraca podwójną wysokość zadatku. W przypadku podpisania umowy przyrzeczonej zadatek jest zaliczony na poczet ceny.
Zaliczka – wpłata ze strony nabywcy na poczet wykonania umowy zobowiązującej, która podlega zwrotowi w przypadku rozwiązania umowy. Analogicznie jak przy zadatku w dniu podpisania umowy przyrzeczonej zaliczka stanowi część ceny.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego – stanowi ograniczone prawo rzeczowe i jest formą dysponowania lokalem w zasobach spółdzielni mieszkaniowej. Jest to prawo zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Od lokali stanowiących odrębną nieruchomość odróżnia je brak udziału w gruncie. Nie ma wymogu zakładania księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. KW jest konieczna dopiero w przypadku kredytu hipotecznego i wpisu hipoteki. Na żądanie osoby uprawnionej do lokalu spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności.

Często zadawane pytania