Czym jest hipoteka przymusowa i komu grozi?

MONIKA BAKINOWSKA LISTOPAD 2022

W dzisiejszych rozważaniach pochylimy się nad zagadnieniem hipoteki przymusowej i wszystkiego co jest z nią związane, zarówno dla właściciela, jak i potencjalnego nabywcy nieruchomości, na której taka hipoteka ciąży. W tym artykule znajdziesz odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania, czyli czym właściwie jest hipoteka przymusowa, jak powstaje, jak można ją wykreślić, a  także jak bezpiecznie kupić taką nieruchomość.

Hipoteka przymusowa – co to jest? 

Zacznijmy od definicji. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe. Natomiast zgodnie z Ustawą o Księgach Wieczystych i Hipotece, hipoteka to sposób zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego, dający wierzycielowi prawo do zaspokojenia z nieruchomości (lub użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub wierzytelności zabezpieczonej hipoteką) bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Hipotekę można także ustanowić na udziale w nieruchomości. Tyle hipoteka, a czym jest hipoteka przymusowa? Jak sama nazwa wskazuje jest to sposób zabezpieczenia wierzytelności niezależny od woli właściciela (to właśnie ten element przymusu). 

Najczęstszym zdarzeniem, które powoduje powstanie hipoteki jest zakup nieruchomości częściowo finansowany z kredytu hipotecznego udzielonego przez bank. Podstawą wpisu tego prawa do Księgi Wieczystej nieruchomości jest umowa z bankiem o kredyt (odnosząc to do definicji hipoteki jest to stosunek prawny między właścicielem a wierzycielem) oraz zgoda właściciela nieruchomości na ustanowienie hipoteki. W przypadku hipoteki przymusowej do wpisania jej w Księgę Wieczystą wierzyciel nie potrzebuje zgody właściciela nieruchomości a jedynie podstawę prawną, którą może być:

  1.  tytuł wykonawczy na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, 
  2. postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia, 
  3. postanowienie prokuratora, 
  4. decyzja administracyjna (nawet jeśli nie jest ostateczna na mocy innych przepisów), 
  5. dokumentu zabezpieczenia na podstawie przepisów o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych, 
  6. zarządzenia zabezpieczenia na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji albo zarządzenia zabezpieczenia na podstawie dokumentu zabezpieczenia na podstawie przepisów o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych.

Kiedy powstaje hipoteka przymusowa?

Jak wspomniałam wcześniej, hipoteka przymusowa potrzebuje do swojego istnienia (czyli do wpisania do Księgi Wieczystej nieruchomości) podstawy prawnej, najczęściej w postaci tytułu wykonawczego lub decyzji administracyjnej. 

Najczęściej  w obrocie gospodarczym pojawiają się nieruchomości obciążone hipotekami przymusowymi na rzecz ZUS i US. U podstawy tego zjawiska leży zasada, w myśl której deklaracja (czy to ZUS czy podatkowa) złożona przez podatnika (lub ZUS za podatnika), a przez niego nie opłacona stanowi podstawę do wystawienia tytułu wykonawczego. Wystarczy więc, że posiadamy lub posiadaliśmy firmę i nie uiszczaliśmy naszych zobowiązań z tytułów składek ZUS lub podatków.  Organ egzekucyjny rozpocznie postępowanie zmierzające do odzyskania należności publicznoprawnych i jeśli w trakcie postępowania okaże się, że jesteśmy właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości to organ rozważy wpis hipoteki przymusowej na naszych nieruchomościach. Zrobi tak po to, by zmotywować nas do uregulowania zaległości. 

Ustanawianie hipoteki przymusowej podlega pewnym regułom, po to, by organy państwowe nie nadużywały swojej przewagi w stosunku do obywatela. Podstawową zasadą jest określenie wielkości hipoteki przymusowej. Wierzyciel (czyli np. ZUS lub urząd skarbowy) może żądać wpisu hipoteki przymusowej, ale tylko na sumę nie wyższą niż ta, która wynika z dokumentu stanowiącego podstawę wpisu, jeśli z dokumentu ta wartość nie wynika to hipoteka przymusowa nie może przekraczać 150% zabezpieczanej wierzytelności wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne (takimi, jak koszty egzekucyjne, odsetki, opłaty manipulacyjne, itp).

Jak wykreślić hipotekę przymusową z księgi wieczystej?

Skoro wiemy już jak powstaje hipoteka przymusowa to czas przyjrzeć się sposobowi jej wykreślenia z Księgi Wieczystej.  Przede wszystkim, żeby pozbyć się obciążającego wpisu należy złożyć i opłacić wniosek o wpis do Księgi Wieczystej (wykreślenie hipoteki w nomenklaturze sądów wieczystoksięgowych to także wpis) po uprzedniej zapłacie zobowiązania. Do takiego wniosku potrzebujemy załączyć dokumenty mówiące o tym, że dana wierzytelność została już przez nas uregulowana i wierzyciel (czyli np. ZUS lub urząd skarbowy) wyraża zgodę na zwolnienie zabezpieczenia, tj. wykreślenie hipoteki przymusowej.

Oprócz samego zezwolenia najczęściej do wniosku załącza się pełnomocnictwa notarialne osób uprawnionych do wydawania takich zgód. Po złożeniu kompletu dokumentów pozostaje nam oczekiwać na rozpatrzenie przez sąd i dokonanie stosownych zmian w Księdze Wieczystej naszej nieruchomości.

Czy mogę sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką przymusową?

Zdarza się, że w wyniku nietrafionych decyzji lub kumulacji negatywnych zdarzeń musimy sprzedać swoją nieruchomość, na której wierzyciel ustanowił hipotekę przymusową. Zanim jednak zgłosimy chęć sprzedaży takiego mieszkania czy domu warto przeanalizować swoją sytuację. 

Może się zdarzyć, że dysponujemy (my lub ktoś z naszej rodziny, kto byłby w stanie użyczyć nieruchomości jako zabezpieczenia) nieruchomością wolną od wpisów hipotek i posiadamy zdolność kredytową (a hipoteka przymusowa dotyczy np. jakiejś zaszłości z czasów prowadzenia przez nas działalności). W takiej sytuacji proponowałabym rozważenie zaciągnięcia pożyczki hipotecznej z zabezpieczeniem na wolnej nieruchomości. Posiadając gotówkę możemy spłacić swoje zobowiązanie, wykreślić hipotekę przymusową i wystawić swoją nieruchomość bez konieczności ustępstw na rzecz kupujących, np. obniżenia ceny.

Co jednak gdy pozbycie się nieruchomości, by spłacić dług to konieczność? W jaki sposób przygotować się do sprzedaży nieruchomości z hipoteką przymusową, by uniknąć problemów? 

Przede wszystkim rozpoczynając sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową powinniśmy przygotować się na scenariusz z klientem kredytowym (dużo trudniejszy proces sprzedaży, ponieważ banki najczęściej nie akceptują wpisów hipotek przymusowych, nawet jeśli będą one spłacone kredytem udzielanym kupującemu) oraz z klientem gotówkowym (będzie prościej, bo wpłata od takiego kupującego może w części zostać przekazana na spłatę hipoteki przymusowej, a nadwyżka na nasz rachunek bankowy). 

W obu tych sytuacjach prawdopodobnie będziemy musieli „wyspowiadać się” z naszej sytuacji zobowiązaniowej. To znaczy, jeśli hipoteka przymusowa została ustanowiona w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej to trzeba się liczyć z tym, że będziemy musieli przedstawić dokumenty wskazujące stan naszego zobowiązania wobec np. ZUS, ale dodatkowo zostaniemy poproszeni o przedstawienie zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach. Wynika to z pewnego ograniczonego zaufania kupującego oraz z bezpieczeństwa transakcji sprzedaży. 

Mówiąc o kupującym, który będzie korzystać z kredytu hipotecznego warto nastawić się na dłuższy czas procesu sprzedaży, ponieważ taka transakcja w podstawowych krokach będzie przebiegać następująco:

  1. Podpisanie umowy przedwstępnej
  2. Wpłata zadatku przez kupującego w wysokości pokrywającej nasze zobowiązanie z tytułu hipoteki przymusowej
  3. Spłata hipoteki przymusowej i otrzymanie dokumentów do wykreślenia jej z księgi wieczystej
  4. Złożenie wniosku o wykreślenie do sądu wieczystoksięgowego
  5. Wykreślenie hipoteki przymusowej z księgi wieczystej
  6. Procesowanie wniosku o kredyt hipoteczny klienta kupującego
  7. Akt notarialny sprzedaży
  8. Wypłata środków przez bank

Najwięcej czasu pochłonie rozpatrywanie wniosku o wykreślenie przez sąd (w niektórych miejscach w Polsce trwa to nawet 6 miesięcy). 

Jak bezpiecznie kupić nieruchomość obciążoną wpisem hipoteki przymusowej?

Jak już przedstawiłam powyżej proces sprzedaży od strony właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową. Z kolei poniżej zebrałam wskazówki dla osób, które są zainteresowane kupnem mieszkania czy domu.

  1. Zweryfikuj zapisy w księdze wieczystej tzn. czy oprócz hipoteki przymusowej jest też hipoteka kaucyjna (umowna lub zwykła lub obydwie) na rzecz banku; czy w dziale III nie ma wzmianek lub wpisów roszczeń innych niż wszczęcie postępowania w sprawie hipoteki przymusowej; czy w innych działach księgi wieczystej nie ma wzmianek (czyli nierozpatrzonych jeszcze wniosków związanych z nieruchomością).
  2. Sprawdź czy dana osoba prowadziła działalność gospodarczą (jeśli tak, a hipoteka dotyczy należności publicznoprawnych żądają zaświadczeń z ZUS i urzędu skarbowego o wysokości zobowiązania wraz z promesą zwolnienia hipoteki po całkowitej spłacie).
  3. Przemyśl czy kwota zobowiązań sprzedającego jest niższa niż kwota, którą chcesz wnieść jako wkład własny (w przypadku, gdy rozważasz zaciągnięcie kredytu hipotecznego) – jeśli nie raczej szukaj innej nieruchomości.
  4. Jeśli będziesz zaciągał kredyt hipoteczny na zakup takiej nieruchomości udaj się do doświadczonego eksperta finansowego w celu zbadania Twojej zdolności kredytowej (rekomenduję pokazać realne dane, by można było określić rzetelnie zdolność kredytową). Pamiętaj, że musisz być przygotowany na sytuację, w której bank udzieli Ci nieco niższego kredytu niż ten, o który będziesz wnioskować. Dziś możesz mieć zdolność na 500 tys., ale w przypadku transakcji rozciągniętej na 6-9 miesięcy, gdy stopy procentowe pójdą do góry, Twoja zdolność spadnie.
  5. Poproś zbywcę o przedstawienie wszystkich dokumentów przed umową przedwstępną.
  6. Skorzystaj z usługi notariusza przy umowie przedwstępnej. Dbaj, by wszystkie ustalenia były dokładnie opisane w umowie (szczególnie postanowienia co do hipoteki przymusowej, którą masz spłacić).
  7. Zadatek wpłać na konto wskazane w zaświadczeniu przez wierzyciela – to spowoduje, że będziesz mieć pewność, że zbywca otrzyma zgodę na wykreślenie hipoteki przymusowej i dokończysz transakcję.

Mam nadzieję, że ten artykuł rozjaśnił Ci kwestie związane z hipoteką przymusową ustanawianą na podstawie tytułów wykonawczych. Na pewno nie wyczerpuje on całości zagadnienia i odnosi się przede wszystkim do nieruchomości (mieszkań, domów, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu). 

Zapraszam do kontaktu.

Monika Bakinowska

Często zadawane pytania