Ryczałt a kredyt hipoteczny – jakie masz szanse na kredyt?

ŁUKASZ PACIOREK STYCZEŃ 2023

Prowadzenie działalności gospodarczej poza wieloma korzyściami niesie ze sobą także pewne utrudnienia. Wiedzą o tym osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny, które składając wniosek o taki kredyt muszą uzupełniać znacznie więcej dokumentacji niż robi to statystyczny Kowalski zatrudniony na etacie. 

Dodatkowo sytuację komplikuje nie tylko sama działalność gospodarcza, ale także forma rozliczania, a to od tego zależy jakich dokumentów będzie wymagał bank. A w Polsce form rozliczenia działalności gospodarczej jest wiele – KPiR, Pełne Księgi, Ryczałt, Karta Podatkowa. To przykładowe formy rozliczeń z Urzędem Skarbowym. Do każdej z tych form prowadzonej działalności gospodarczej banki stosują indywidualne podejście. 

Dodatkowo dochodzą także kwestie prawne tzn. liczne zmiany w polskiej ordynacji podatkowej związane z tzw. Polskim Ładem. Sprawiły one, że wiele osób zaczęło zmieniać formę rozliczeń i w szczególności korzystać z przejścia na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (dot. to w szczególności lekarzy, programistów, prawników i architektów). Zmiana opłaca się z ekonomicznego punktu widzenia, ponieważ płacimy dzięki temu mniejsze podatki. Niestety, zmiana taka ma negatywny wpływ na naszą zdolność kredytową.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Zmiany w podatkach w 2022 r. w “Polskim Ładzie”, zachęciły wiele osób do przejścia na ryczałt ewidencjonowany. W ryczałcie płacimy podatki od uzyskanego przychodu i ten przychód pokazujemy w deklaracjach podatkowych. Koszty działalności nie są nigdzie ewidencjonowane i nie mają wpływu na wysokość płaconego podatku. 

Jest to bardzo opłacalne rozwiązanie dla osób nie posiadających dużych kosztów (np. pracujących z domu lub w biurze na umowie B2B) ponieważ podatki przy ryczałcie są znacznie niższe (od 2% do 17% przychodu) niż przy standardowej KPiR (18/32% dochodu lub 19% przy podatku liniowym). 

Jednak poza korzyściami podatkowymi jest to dość problematyczna forma rozliczeń dla banków. Banki niechętnie podchodzą do ryczałtu ze względu na brak wglądu w realne koszty firm. Bank widzi jedynie przychody, nie widząc kosztów, co jest najważniejsze z punktu widzenia opłacalności działalności firmy. Z tego też powodu banki dość zachowawczo podchodzą do osób będących na ryczałcie, a osoby te miały zawsze bardziej utrudnioną sytuację kredytową i gorzej liczoną zdolność kredytową.

Jak banki liczą ryczałt? Jak bank oblicza dochód z ryczałtu? 

Z punktu widzenia banku: im mniejsze podatki płacimy, tym mniejszą posiadamy zdolność kredytową. Paradoksalnie ta sama osoba rozliczająca się na KPiR i płacąca wyższe podatki ma większą zdolność kredyową, w porównaniu gdyby rozliczała się na ryczałcie i płaciła mniejsze podatki, a finalnie w kieszeni pozostawałoby jej więcej pieniędzy. 

Wynika to z faktu iż nie znane są koszty prowadzenia działalności gospodarczej. Dlatego banki dość zachowawczo podchodzą do tego typu dochodów. Przychody są znane, ale koszty działalności już nie. Ze względu na skomplikowany sposób liczenia zdolności kredytowej przez banki u tego samego klienta jako DOCHÓD jeden bank przyjmie na poziomie 15%, a w innym nawet 80% uzyskanego przychodu. Każdy bank ma tutaj inne zasady i inne podejście do klientów. 

KPiR

PRZYCHÓD – KOSZTY – PODATKI = DOCHÓD

RYCZAŁT

PRZYCHÓD X STAWKA RYCZAŁTU = DOCHÓD

Czy na ryczałcie można wziąć kredyt hipoteczny?

Tak, można. Sam ryczałt nie przekreśla naszych szans na kredyt, aczkolwiek znacząco komplikuje sytuację. Dodatkowo każdy bank ma inne zasady udzielania kredytów osobom na ryczałcie. 

Trudno w tym wszystkim znaleźć konkretny schemat działania banków. To jak bardzo sytuacja jest złożona pokazują fora internetowe i liczne informacje w internecie, które wcale nie ułatwiają sprawy, a jedynie pokazują skalę jej złożoności. Każdy bank ma inną politykę kredytową, dochód od wysokości płaconych podatków, osiąganego przychodu oraz od branży w której działa klient (PKD). Nasz system podatkowy nie ułatwia sytuacji, a sam Polski Ład wprowadził kilka zmian i poprawek tylko w 2022 roku. 

Jest jednak światełko w tunelu…część z banków w 2022 roku zaczęła przychylniej patrzeć na osoby rozliczające się na ryczałcie. Związane jest to z przejściem na ryczałt wielu informatyków, programistów, grafików, architektów, weterynarzy, pielęgniarzy, lekarzy, prawników. Osoby te często mają umowy w współpracy B2B, małe koszt stałe lub ich brak i pracują albo zdalnie w domu (IT), albo zwyczajnie chodzą do pracy (lekarze i prawnicy). Nie ma w związku z tym żadnych dodatkowych kosztów (tzn. ma takie same jak statystyczny “Kowalski na etacie”). Zamiast pensji na etacie wystawiają co miesiąc fakturę za wykonaną pracę lub przepracowane dni/godziny. Stąd inne podejście części banków w 2022 roku i bardziej przychylne spojrzenie na tą formę opodatkowania.

Czy jeśli jestem na ryczałcie to otrzymam kredyt na gorszych warunkach?

Kredyt będzie na takich samych warunkach, jak dla innych klientów z innymi dochodami. Nie będzie gorszy. Problemem może być ograniczona liczba banków do wyboru, ponieważ nie każdy bank akceptuje ryczałt. 

Który bank najlepiej liczy zdolność kredytową? 

Są 3 rzeczy, które decydują o zdolności kredytowej na ryczałcie:

  1. branża w jakiej działa klient (PKD) i stawkę wybranego podatku (od 2% do 17%), np. w Santander Banku i ING dochód zależy od branży w jakiej klient pracuje (PKD) i na ryczałcie banki dobrze liczą zdolność prawnikom, lekarzom i informatykom. 
  1. przychód i jego wysokość np. w Alior Banku i PEKAO SA potrafią zaakceptować nawet 80% uzyskanego przychodu jako dochód.  
  1. historię firmy lub ciągłość zatrudnienia: powtarzalność dochodów potwierdzona deklaracjami PIT, umowy B2B potwierdzające uzyskiwanie stałych i powtarzalnych dochodów i potwierdzające niskie koszty działalności (biuro i sprzęt biurowy opłaca mój kontrahent). Samozatrudnienie jest chętnie akceptowane w Millennium i mBanku.

Jak długo trzeba prowadzić działalność gospodarczą na ryczałcie?

Standardowo banki wymagają 24 miesięcy prowadzenia działalności gospodarczej, ale część z banków akceptuje już 12 miesięcy takiej działalności. W przypadku samozatrudnienia jest możliwość wnioskowania o kredyt hipoteczny nawet nawet po 3 lub 6 miesiącach prowadzenia działalności gospodarczej (konieczne jest tutaj przedstawienie historii, umowy B2B o współpracy z kontrahentem oraz świadectw pracy dokumentujących ciągłość zatrudnienia w danej branży).  

Co zrobić, żeby polepszyć zdolność kredytową na ryczałcie?

Banki uśredniają dochód z działalności biorąc średnią z ostatnich 3 lat, 2 lat lub ostatnich 12 miesięcy. Każdy bank ma tutaj inne podejście. Nie ma zatem zbyt dużego sensu w jednorazowym podwyższaniu w danym miesiącu przychodów, gdyż dochód ten będzie uśredniony, analityk będzie na to patrzył z perspektywy całego roku i jeśli przychód będzie nienaturalne duży w 1 miesiącu może prosić o wyjaśnienie i informację z czego wynikał taki wzrost i czy może być on powtarzalny w przyszłości. 

To, na co zwrócić należy szczególną uwagę, to zobowiązania i ich ograniczenie przed kredytem. Na ryczałcie nie ma kosztów, ale jeśli mamy raty kredytów firmowych lub leasingi to obniżają one zdolność kredytową. Warto także przedstawić umowę B2B jeśli ją posiadamy, która często zawiera informację na temat gwarantowanych dochodów zawartych z naszym kontrahentem. 

Wynagrodzenie w innej walucie

Należy jednak zwrócić uwagę na to, że jeśli umowa B2B ma zapisy o wynagrodzeniu w innej walucie niż PLN to niektóre banki mogą nie zaakceptować takiego dochodu (sytuacja często zdarza się w usługach IT, gdzie wynagrodzenie jest w USD, EUR lub GBP). Wynika to z jednej z rekomendacji KNF-u, że dochód powinien być zbieżny z walutą kredytu. Jeśli bierzemy kredyt w PLN to dochód też powinien być w PLN.

Jak się zabezpieczyć w transakcji?

Ze względu na inne podejście w każdym banku także decyzje kredytowe mogą się znacząco różnić. Ten sam klient może w jednym banku otrzymać decyzję negatywną, w innym decyzje pozytywną na całą wnioskowaną kwotę kredytu. Dlatego ważne, żeby złożyć kilka wniosków kredytowych i zabezpieczyć się w kilku bankach. 

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej na zakup nieruchomości i przed złożeniem wniosków kredytowych należy skonsultować swoją sytuację w kilku bankach lub skorzystać z pomocy eksperta kredytowego i mieć świadomość ew. zagrożeń. Przy ryzykownych transakcjach należy unikać zapisów o zadatku i sugerować zaliczkę lub dodawać zapisy o zwrocie zadatku w przypadku decyzji odmownych w kilku bankach jednocześnie. Ciągłe zmiany w podatkach powodują, że my sami nie do końca wiemy ile zarobimy na prowadzonej działalności gospodarczej, tym bardziej analityk w banku ma problem z ustaleniem naszego dochodu.