Jakie dokumenty przygotować do notariusza, Urzędu Skarbowego i Sądu Rejonowego przy kupnie mieszkania?

GRUPA ANG STYCZEŃ 2023

Zakup nieruchomości wiąże się z wieloma formalnościami, a nawet pewnym ryzykiem, zwłaszcza jeśli to Twoja pierwsza tego typu transakcja w życiu. Warto zatem zacząć od sprawdzenia wszystkich dokumentów dotyczących lokalu, który chcemy zakupić. Sprawie przyjrzy się jeszcze notariusz, ale zdecydowanie lepiej uniknąć komplikacji, szczególnie w momencie zawierania aktu notarialnego. Czego zatem wymagać od sprzedającego?

Jakie dokumenty są potrzebne do notariusza przy zakupie mieszkania?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami Kodeksu Cywilnego, zakup mieszkania wymaga formy aktu notarialnego. Bez tego dokumentu nie jest możliwe przeniesienie własności nieruchomości. Taka transakcja jest nieważna i nie stanowi podstawy do zmian w Księdze Wieczystej nieruchomości. Prawidłowo przeprowadzona transakcja kupna/sprzedaży nieruchomości wymaga przygotowania dokumentów.

Jakie dokumenty do notariusza przy zakupie mieszkania należy dostarczyć?

  • Akt notarialny umowa sprzedaży  – potwierdzenie zakupu nieruchomości od sprzedającego;
  • Akt notarialny umowa darowizny – dla nieruchomości nabytych w drodze darowizny. Dla transakcji zawartych po 1 stycznia 2007 r., należy dostarczyć zaświadczenie z Urzędu Skarbowego potwierdzające fakt odprowadzenia podatku od spadków i darowizn albo potwierdzenie, że nie był on wymagany;
  • Akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu – gdy nieruchomość była kupiona od dewelopera;
  • Akt poświadczenia dziedziczenia lub prawomocne potwierdzenie sądu o nabyciu spadku – dodatkowo należy dostarczyć zaświadczenie z Urzędu Skarbowego potwierdzające zapłatę podatku od spadków i darowizn lub potwierdzenie, że nie był on należny.

Warto pamiętać, że poza aktem własności, sprzedawca powinien dostarczyć jeszcze inne informacje. Zatem, jakie dokumenty do notariusza przy kupnie domu lub mieszkania należy dostarczyć?

  • Numer Księgi Wieczystej;
  • Zaświadczenia z potwierdzeniem braku zaległości w opłatach czynszowych,
  • Zaświadczenie z informacją, czy nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji, zaświadczenie potwierdzające, że w sprzedawanym mieszkaniu/domu nikt nie jest zameldowany;
  • Zaświadczeniu o braku zaległości w opłatach z tytułu podatku od nieruchomości i opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu;
  • Świadectwo charakterystyki energetycznej – bez tego dokumentu transakcja może się odbyć.

Wyegzekwowanie ww. dokumentów zapewnia Ci spokój. Masz pewność, że nie kupisz mieszkania z lokatorem lub z długami w postaci niezapłaconego czynszu. O całej sytuacji formalno-prawnej związanej z nieruchomością najlepiej dowiedzieć się na wczesnych etapach transakcji. W ten sposób unikniesz nieporozumień i nerwów.


Przeczytaj także: Jakie są koszty zakupu mieszkania? 


Jakie dokumenty do notariusza przy kupnie mieszkania na kredyt?

W sytuacji, gdy sprzedający kupił nieruchomość na kredyt i w dziale IV Księgi Wieczystej widnieje informacja o wpisie hipotecznym na rzecz instytucji finansowej, to do przeprowadzenia transakcji należy uzupełnić informacje o kredycie:

  • saldo kredytu wraz z opłatami za wcześniejszą spłatę;
  • potwierdzenie, że kredytobiorca (sprzedający) nie zawierał z bankiem umów na podstawie wierzytelności;
  • numer rachunku do spłaty kredytu;
  • zgoda na zwolnienie zabezpieczeń przez bank (wykreślenie z hipoteki) po całkowitej spłacie kredytu.

Osoby kupujące mieszkanie mają znacznie mniej formalności. W przypadku nabycia nieruchomości na kredyt, należy dostarczyć dokumenty bankowe do ustanowienia w akcie notarialnym hipoteki. Jednocześnie w przypadku rozdzielności majątkowej, potrzebna będzie umowa majątkowa.

Podpisanie aktu notarialnego kupna mieszkania

Zakup nieruchomości należy sfinalizować w kancelarii notarialnej, która sporządzi akt przenoszący własność. Notariusz powinien być obecny podczas podpisywania umowy. Jego usługa polega na przygotowaniu i formalnym potwierdzeniu aktu notarialnego. Niżej znajdziesz kilka praktycznych wskazówek dotyczących formalności.

Co należy załatwić przed wizytą u notariusza?

W kancelarii notarialnej spotykasz się z notariuszem i sprzedawcą w celu finalizacji transakcji. Przed spotkaniem najwięcej obowiązków i pracy mają właściciel nieruchomości i urzędnik. Pierwszy zobligowany jest do dostarczenia wspomnianych wcześniej dokumentów, a drugi na tej podstawie przygotowuje projekt umowy. Najczęściej dostaniesz go przed spotkaniem, aby móc się zapoznać z jego treścią i sprawdzić dane. Pozwoli to uniknąć błędów, a przy tym skraca czas załatwiania formalności.

Wizyta u notariusza

Kupujący i sprzedający muszą pojawić się na spotkaniu osobiście lub wyznaczyć do tego swoich pełnomocników, którzy muszą posiadać upoważnienie tj. pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego. 

Notariusz sprawdzi tożsamość stron na podstawie dokumentów. Dlatego zabierz ze sobą na spotkanie dowód osobisty lub paszport. W kolejnym kroku notariusz odczytuje przygotowany akt notarialny. Uważnie słuchaj i sprawdź, czy dane podawane przez notariusza są prawidłowe. Wszystkie błędy należy niezwłocznie zgłosić, aby poprawić umowę sprzedaży przed jej podpisaniem. To także dobry czas na wszelkie pytania i prośby o wyjaśnienia.

Obie strony w obecności notariusza podpisują dokument. Następnie notariusz przygotowuje wypisy, które otrzymuje każda ze stron oraz urzędy. Oryginał aktu notarialnego jest składany w archiwum notariusza.

Co dzieje się po podpisaniu aktu notarialnego?

Kupujący dokonuje zapłaty za nieruchomość, należy także uiścić opłaty notarialne. Kancelaria nalicza i pobiera:

  • podatek od czynności cywilno-prawnych, tzw. PCC;
  • opłaty związane z dokonaniem wpisu do Księgi Wieczystej.

Zatem, jakie dokumenty potrzebne są do notariusza przy kupnie mieszkania? Wszystkie, które potwierdzają własność, tożsamość, zobowiązania kredytowe, brak zaległości podatkowych czy czynszowych.


Przeczytaj także: Rozwód przy kredycie, czyli jak rozstać się mając kredyt hipoteczny?


Kupiłem mieszkanie. Co dalej?

Wiele osób zastanawia się nie tylko, jakie dokumenty do notariusza przy kupnie domu należy dostarczyć, ale także czy podpisanie aktu notarialnego to koniec formalności. Co ze zgłoszeniem kupna mieszkania do Urzędu Skarbowego?

Kupiłem mieszkanie i co dalej z Urzędem Skarbowym?

Każda transakcja kupna/sprzedaży nieruchomości wymaga zgłoszenia zakupu do Twojego Urzędu Skarbowego, ponieważ wiąże się to z koniecznością zapłacenia podatku PCC. Transakcja jest finalizowana bezpośrednio przez notariusza w momencie podpisywania aktu notarialnego. Jeśli kupujesz dom lub mieszkanie na rynku wtórnym, masz obowiązek zapłaty podatku. W sytuacji, gdy nabywasz nieruchomość u dewelopera, to sprzedawca go pokrywa. W praktyce jednak taki podatek jest wliczony w cenę mieszkania.

Kupiłem mieszkanie i co dalej z Sądem Rejonowym?

Nieruchomość kupiona na rynku wtórnym ma najpewniej założoną księgę wieczystą. W innej sytuacji należy dopilnować, aby ona powstała. W tym celu warto wybrać się do Wydziału Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym.

Założenie KW to wydatek 60 zł, a sam wpis własności 200 zł. Jeżeli kupujesz nieruchomość na kredyt, sąd pobierze podatek PCC od wpisania hipoteki do księgi wieczystej.

Przy zakładaniu księgi wieczystej może pomóc notariusz przy zawieraniu aktu notarialnego. Jeśli zdecydujesz działać samodzielnie, należy złożyć wniosek o wpis do hipoteki. W tym celu należy wypełnić deklarację podatkową i zapłacić podatek w US, właściwym dla Twojego miejsca zamieszkania. Masz na to zadanie 14 dni od złożenia wniosku o wpis hipoteki w sądzie.

W większości transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości, strony decydują się na pośrednictwo notariusza przy załatwianiu formalności. Przede wszystkim to oszczędność czasu i pewność, że wszystkie zobowiązania zostały dopełnione.


Przeczytaj także: Zmiany w ustawie o kredycie hipotecznym. Co one oznaczają dla kredytobiorców?


Formalności przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego

Kupując nieruchomość z tzw. drugiej ręki, będziesz mieć więcej opłat niż w przypadku transakcji zawieranej z deweloperem. Pojawia się, chociażby kwestia opłacenia notariusza. Ustawa dokładnie nie wskazuje, która ze stron ma obowiązek ustalenia terminu podpisania aktu i pokrycia związanych z transakcją opłat.

Przyjęło się, że zwyczajowo to sprzedawca umawia termin spotkania u notariusza, a kupujący pokrywa koszty związane z aktem notarialnym. Nie jest to sztywna reguła, a warunki mogą podlegać negocjacjom. 

Poinformuj Urząd Miasta lub Gminy

Po zakupie mieszkania lub domu dobrze jest odwiedzić Urząd Miasta, lub Gminy i powiadomić o nabyciu nieruchomości. Dzięki temu będziesz widnieć, jako aktualny właściciel i płatnik podatków. W przypadku zakupu nieruchomości za gotówkę, pamiętaj o obowiązku zameldowania się w nim. Jednocześnie przy zakupie lokali na kredyt, nie masz obowiązku meldunkowego, ale przysługuje Ci do tego prawo i wiele osób decyduje się na ten krok.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, nie zapomnij spisać protokołu zdawczo-odbiorczego ze stanem liczników w dniu przekazania mieszkania. Jest to dla Ciebie zabezpieczenie przed potencjalnym ryzykiem płacenia rachunków za poprzedniego właściciela. Jednocześnie dopilnuj tego, aby wszystkie media przepisać na siebie.

W protokole zdawczo-odbiorczym powinny się znaleźć informacje o tym, jakie elementy wyposażenia i sprzętów zostają w mieszkaniu. W takiej sytuacji, jeśli stary właściciel zostawia np. sprzęt AGD pod zabudowę, warto mieć potwierdzenie, że nie ma i nie będzie mieć do nich roszczeń.

Poinformuj spółdzielnię lub wspólnotę o zmianie właściciela nieruchomości. Dowiedz się, jakie są terminy rozliczeń czy zasady płatności czynszu. Należy także podać liczbę osób, która będzie mieszkać w mieszkaniu lub domu. Na tej podstawie naliczane są opłaty (czynsz i wywóz śmieci).

Jakie dokumenty przygotować do notariusza przy kupnie mieszkania ?

Wiele zależy od tego, czy kupujesz, czy sprzedajesz mieszkanie. W pierwszym wypadku formalności jest niewiele, szczególnie gdy nabywasz nieruchomość za gotówkę. Niemniej jednak pamiętaj, że o jakie dokumenty zwyczajnie warto zapytać sprzedawcę. Zwłaszcza o te dotyczące zameldowanych lokatorów i opłat za nieruchomość. Obecny właściciel mieszkania ma więcej formalności do załatwienia. W części pomoże się z nimi uporać notariusz, ale także nasza ekspertka lub ekspert.

Chcesz kupić mieszkanie i potrzebujesz finansowania? Skontaktuj się z nami i poznaj wszystkie swoje korzyści ze współpracy.