Program Pierwsze Mieszkanie i Bezpieczny Kredyt 2% – wszystko co warto wiedzieć

Program “Pierwsze Mieszkanie” przedstawiany jest przez rząd jako wybawienie dla trudnej sytuacji mieszkaniowej milionów młodych Polaków. Definicja młodości jest tu rozszerzona aż do 45 roku życia. Już tylko ten fakt wprawia wielu z nas w lepszy nastrój. W tym artykule przyjrzymy się czy w programie znajdziemy więcej pozytywnych informacji dla przyszłych kredytobiorców. Po przeczytaniu tekstu Twoja wiedza poszerzy się o to: 

1. Czym jest program „Pierwsze Mieszkanie”? 
2. Kto będzie mógł skorzystać z programu?
3. „Bezpieczny kredyt 2%” , w tym:

• zasady dopłat 
• porównanie z kredytem bez dopłat
• od kiedy dostępny do kiedy potrwa program
• jak wyglądają nadpłaty w kredycie 
• jak wygląda rata po 10 latach dopłat
• limit wkładu własnego, a tym samym limit ceny nieruchomości.

4. Kto nie będzie mógł skorzystać z programu?
5. Nowe fakty, które pojawiły się w projekcie ustawy
6. Czy jest sens czekać z zakupem na start programu?
7. Jak program może wpłynąć na rynek nieruchomości?
8. W jakich przypadkach dofinansowanie trzeba będzie zwrócić?
9. Czy można łączyć program „Bezpieczny kredyt 2%” z programem „Mieszkanie bez wkładu własnego”? 
10. Czy można uzyskać dopłatę do budowy domu? 

Czym jest program „Pierwsze Mieszkanie” i do kogo jest skierowany? 

Program “Pierwsze Mieszkanie” składa się z dwóch rozwiązań: kredytowego pod nazwą: „Bezpieczny Kredyt 2%” oraz oszczędnościowego „Konto mieszkaniowe„. Dziś skupię się na tym pierwszym rozwiązaniu. O „Koncie mieszkaniowym” przygotuję oddzielny artykuł. 

„Bezpieczny Kredyt 2%” zakłada, że mogą skorzystać z niego osoby, które:

• kupują swoją pierwszą nieruchomość (dom, mieszkanie, rynek pierwotny i rynek wtórny). 
• nie ukończyły 45 roku życia.

Osoby, które spełniają dwa powyższe warunki będą mogły skorzystać z tego rozwiązania. Polega ono na tym, że kredytobiorca przez pierwsze 10 lat będzie spłacał kredyt na preferencyjnych warunkach tj. 2 % plus marża banku. Pozostałą część raty pokryje państwo w ramach programu „Pierwsze Mieszkanie”. 

Maksymalna wysokość kredytu jaką można uzyskać w ramach “Bezpiecznego kredytu 2%” to 500 000 PLN. Jeśli małżeństwo lub para wychowuje wspólne dziecko lub dzieci to wówczas kwota ta wzrośnie do maksymalnie 600 000 PLN.

Nowe fakty, które pojawiły się w projekcie ustawy dot. programu “Pierwsze Mieszkanie” 

Jak to wygląda w teorii? Tak, w teorii bo praktyki jeszcze nie znamy i przyjdzie nam na to trochę poczekać. Według wyliczeń rządowych wygląda to następująco: 

Liczby robią wrażenie, bo według tych wyliczeń kredytobiorca przez 10 lat spłaty kredytu zaoszczędzi: 

4486,67 – 2615,33 = 1871,34 PLN/miesiąc

1871,34 x 12 miesięcy w roku x 10 lat = 224 560,8 PLN 

• 224 560,8 PLN – to kwota oszczędności wyliczona na dziś na maksymalnym 10 letnim okresie trwania dopłat. 

Kilka innych przykładów można zobaczyć w przygotowanym przez ministerstwo dokumencie, który został skierowany do konsultacji społecznych. Liczby te wyglądają imponująco. Tak skonstruowany kredyt będzie bardziej przewidywalny dla kredytobiorców niż rozwiązania o zmiennym oprocentowaniu, które królowały na polskim rynku kredytowym dotychczas. Nie dziwi więc fakt, że osoby, które czekają na swoje pierwsze M wypatrują startu programu z niecierpliwością. 

„Bezpieczny kredyt  2%” – jak wygląda spłata w trakcie dopłat i po ich zakończeniu? 

Przez pierwsze dziesięć lat kredytobiorca otrzymuje dopłatę. Stanowi ona różnicę pomiędzy stawką zaproponowaną przez bank w “normalnym” kredycie, a stawką kredytu z dopłatą czyli 2% plus marża banku.

W okresie dopłat, kredyt spłacany jest w systemie rat malejących, po tym czasie można wybrać ratę równą jak i malejącą, co jest zmianą w stosunku do zapowiedzi ( do tej pory mowa była mowa o konieczności przejścia na raty równe).

Co istotne, banki dziś w swojej ofercie mają głównie 5 letnie okresy stałej stopy i to oznaczałoby, że w połowie trwania programu nastąpi korekta, ponieważ nie wiemy jak dokładnie będzie wyglądać oferta banków za 5 lat. W aktualnej wersji jaką znamy z ustawy zmienia się jedynie wysokość dopłaty, ponieważ program gwarantuje 10 letnią stałą ratę dla kredytobiorcy.

W projekcie ustawy mamy również informację o tym, jak będzie wyglądała możliwość nadpłat w ciągu pierwszych 10 lat trwania umowy i tak: 

• w ciągu pierwszych 3 lat będzie to niemożliwe 
• od roku 3 do 10 trwania programu będzie można nadpłacać, a każda nadpłata spowoduje na nowo przeliczenie całości kredytu w tym wysokości dopłat.

Z moich wstępnych wyliczeń wynika, iż będzie to jeden z niewielu kredytów, którego nie opłaca się nadpłacać w trakcie trwania dopłat. Dlaczego? Ponieważ nadpłaty w tym kredycie spowodują głównie obniżkę dopłaty jaką otrzymuje kredytobiorca.  

Jedną z najważniejszych zmian, o której dowiedzieliśmy się z projektu ustawy jest to, że maksymalny wkład własny kredytobiorcy może wynosić 200 000 PLN. W połączeniu z maksymalną wysokością kredytu (500 tys. lub 600 tys. dla rodzin z dzieckiem), daje nam maksymalną cenę nieruchomości na poziomie 700 000 PLN lub 800 000 PLN. 

Dla większości regionów w Polsce taki limit jest całkiem wysoki. Może to być jednak dosyć duże ograniczenie dla dużych miast, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Trójmiasto. 

Wyobraźmy sobie sytuację, że rodzina z trójką dzieci chce kupić mieszkanie. Potrzebują co najmniej 100 m2 więc faktyczna cena z metra dla takiego mieszkania to będzie 8000 PLN. W tej sytaucji właściwie wyklucza zakup np. w Warszawie. Da to też niższe limity niż poprzednie programy, takie jak “Mieszkanie bez wkładu własnego”, ale tylko dla osób, które poszukują dużych metraży w dużych miastach. W pozostałych przypadkach będzie wyglądać to już lepiej. 

Jest jeden wyjątek od maksymalnej kwoty wkładu własnego 200 000 PLN. Zachodzi on wtedy gdy pieniądze będą pochodziły z „Konta Mieszkaniowego”, które jest drugim rozwiązaniem w obrębie programu “Pierwsze Mieszkanie”. Zanim jednak ktokolwiek uzbiera tam środki minie wiele miesięcy, więc tym tematem zajmiemy się szerzej w przyszłości. 

Kiedy startuje programu “Pierwsze Mieszkanie“ i jak długo potrwa?

Program ma ruszyć 1 lipca tego roku i potrwać do końca 2027 r. Niemniej rząd wstępnie zapowiedział, że program będzie bezterminowy, a data podana w projekcie wynika z potrzeb zaplanowania budżetu państwa. Co do liczby kredytów, które w ramach programu zostaną udzielone jeszcze są niejasności. Plany rządu to 100 000 kredytów w ramach programu na najbliższe 3 lata, w tym 20 000 kredytów w roku 2023 r. 

Czy warto więc poczekać z decyzją o zakupie mieszkania do startu programu? 

Jeśli planujesz już w tym roku skorzystać z programu “Pierwsze Mieszkanie” tj. z “Bezpiecznego kredytu 2%” , to trzeba być gotowym wtedy, kiedy on wystartuje. Liczba 20 tys. wniosków na całą Polskę to nie jest duża liczba, a wiemy już, że bardzo duża grupa osób czeka na start programu. 

Jeśli chcesz zwiększyć swoje szanse na dopłatę, to przed 1 lipca br. nieruchomość powinna być już wybrana. Warto też mieć już wtedy umowę przedwstępną, najlepiej z bardzo długim, kilkumiesięcznym terminem płatności, ponieważ nie wiemy czy w praktyce start programu nie przesunie się. 

Jak się przygotować, aby móc skorzystać z “Bezpiecznego kredytu 2%? 

Warto wcześniej zbadać swoją zdolność kredytową i być przygotowanym do złożenia wniosków w pierwszych dniach po oficjalnym wejściu programu. Tu z pomocą przychodzi nam KNF, który ostatnio obniżył bufor doliczany do oprocentowania przy wyliczaniu zdolności z 5 % na 2,5% przy kredycie z ratą okresowo stałą, a takim kredytem będzie ten udzielony w programie. 

Moim zdaniem program znacząco wpłynie na rynek nieruchomości w Polsce i po jego wprowadzeniu ceny mogą poszybować w górę. Aktualnie mamy ceny, które w stosunku do lat ubiegłych spadły. Te osoby, które skorzystają z programu jako pierwsze, otrzymają podwójny bonus w postaci relatywnie niskich cen nieruchomości oraz dopłat z “Bezpiecznego kredytu 2%”. 

W jakich sytuacjach można stracić dopłatę do kredytu lub być zmuszonym oddać tę, z której się już skorzystało? 

Program “Pierwsze Mieszkanie” wymaga spełnienia określonych warunków. Warto więc wiedzieć i pamiętać w jakich sytuacjach można stracić otrzymaną dopłatę. 

W pierwszym przypadku utrata dopłaty nastąpi w sytuacji, gdy po roku od nabycia nieruchomości nie rozpoczniemy prowadzenia gospodarstwa domowego w nabytej nieruchomości. Kwoty uzyskanych dopłat podlegają wtedy zwrotowi razem z odsetkami ustawowymi.

Dopłatę zwrócimy też, jeśli oświadczyliśmy nieprawdę i przed nabyciem nieruchomości w ramach programu byliśmy już właścicielem innej nieruchomości. 

Dopłaty stracimy też w przypadkach opisanych poniżej, ale będzie to już tylko utrata dopłaty w przyszłości, bez konieczności zwracania tej już otrzymanej. Nie otrzymamy zatem kolejnych dopłat jeśli: 

• nieruchomość zostanie użyczona lub wynajęta,
• nieruchomość zostanie sprzedana,
• zmianie ulegnie sposób użytkowania nieruchomości ( np. zaczniemy w niej prowadzić działalność gospodarczą) 
• kredytobiorca zrezygnował z prowadzenia gospodarstwa domowego w danym domu lub lokalu ( np. jeśli przeprowadzimy się do innego mieszkania, nie istotne co wtedy zrobimy z nieruchomością w programie, bo samo wyprowadzenie się z niej już spełnia ten warunek zwrotu środków) 
• kredytobiorca nabył inną nieruchomość. 

Mam dobrą wiadomość dla osób, które nie mają wkładu własnego, a też chciałyby skorzystać z „Bezpiecznego kredytu 2%”. Będzie można go łączyć z już wdrożonym programem Mieszkanie bez wkładu własnego. Dla przypomnienia – państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego gwarantuje wkład własny nawet do 20% do kwoty 100 tysięcy złotych dla kredytów zaciąganych na minimum 15 lat. Natomiast nie będzie można skorzystać z tak zwanej spłaty rodzinnej, czyli dopłaty do kredytu w ramach programu Mieszkanie bez wkładu własnego w przypadku urodzenia drugiego lub kolejnego dziecka. Z tego wsparcia możemy skorzystać jedynie w przypadku gdy nie korzystamy z dopłat w ramach „Bezpiecznego kredytu 2%”. 

Czy można uzyskać “Bezpieczny Kredyt 2%” na budowę domu? 

Z informacji dostępnych na stronie rządowej wynika, że możliwe będzie przeznaczenie środków na wydatki ponoszone w związku z budową domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem, oraz kupnem nieruchomości gruntowej lub jej części, w celu budowy na niej tego domu. Tej informacji nie ma jednak w projekcie ustawy, więc na konkretną odpowiedź przyjdzie nam poczekać na finalną wersję ustawy. Liczymy, że zostanie to uzupełnione. 

Jeśli chcecie sprawdzić jak wygląda Wasza indywidualna sytuacja to zapraszam do kontaktu ze mną lub innym ekspertem ANG na terenie całego kraju lub online. Bądźcie na bieżąco z naszym blogiem, a nie ominą Was żadne istotne informacje. 

Na temat programu „Pierwsze mieszkanie” przygotowałem także materiał wideo na moim kanale YouTube – zapraszam do oglądania!

Piotr Ochnio 

tel: 504 556 333

@ piotr.ochnio@grupaang.pl