Z dniem 31 sierpnia 2023 r. weszły zmiany w ustawie o samorządzie gminnym, ustawie o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwie, w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ustawie o podatku cywilnoprawnych i niektórych innych ustawach. Co trzeba wiedzieć i o co pytają klienci?

Artykuł podzielony jest na trzy części:

• Pierwsza wyjaśnia, na czym polegają zmiany w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Druga to Q&A, czyli najczęściej zadawane pytania przez naszych klientów i odpowiedzi na nie 
• Trzecia to kompleksowy przewodnik, jak prawidłowo wypełnić formularz PCC-3.

Potrzebujesz dodatkowych informacji? Skontaktuj się z naszymi ekspertami.

Zakup na rynku pierwotnym i rynku wtórnym zwolniony z PCC

Od momentu wprowadzenia zmian, zwolnione z podatku od czynności cywilnoprawnych są czynności obejmujące sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Jakie nieruchomości mogą być zwolnione z podatku?

Zwolnienie przysługuje wówczas, gdy kupowana nieruchomość jest pierwszą nieruchomością tego kupującego, czyli wcześniej nie przysługiwało mu żadne z praw wskazanych wyżej. Jedyny wyjątek dotyczy sytuacji, gdy kupujący nabył udział w nieruchomości w drodze dziedziczenia i wynosi on maksymalnie 50%. Wówczas nadal zwolnienie od PCC przysługuje. – wyjaśnia adwokatka Agnieszka Rapcewicz.

Zwolnienie nie przysługuje w sytuacji, gdy kupujący nabył kolejną nieruchomość, tzn. ma lub miał powyżej 50% w odziedziczonej nieruchomości albo ma, lub miał inne prawo własności do nieruchomości (np. darowizna), bez względu na wielkość udziału, czy pełna własność innej nieruchomości lub współwłasność zakupionej wcześniej nieruchomości.

Zakup szóstego i kolejnego lokalu mieszkaniowego a PCC

W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali, lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach, lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.

Chcesz mieć pewność, że bez przeszkód możesz ubiegać się o kredyt hipoteczny? Skontaktuj się z ekspertami Grupy ANG. Pomożemy z formalnościami!

Q&A- pytania i odpowiedzi

Zmiany w przepisach dla wielu osób są niejasne i budzą wątpliwości. Dlatego zebraliśmy najczęściej pojawiające się pytania od naszych klientów, a następnie przeanalizowaliśmy je przy wsparciu zespołu prawnego współpracującego z Grupą ANG: Agnieszki Rapcewicz, adwokatki i Aleksandry Nazimek-Kurpios, radczyni prawnej. 

Poniżej znajdziesz informacje, które przydadzą Ci się w związku ze zmianami, które weszły w życie 31 sierpnia 2023 roku.

Pytanie: Klientka posiada nieruchomość gruntową. Właśnie kupuje mieszkanie od dewelopera. To jej pierwsza nieruchomość mieszkalna, jaką będzie miała. Na nieruchomości gruntowej chciała wybudować dom, ale stwierdziła, że na tym etapie jednak zdecyduje się na mieszkanie. Czy zapłaci PCC przy zakupie lokalu mieszkalnego?

Odpowiedź: Nie, klientka nie zapłaci PCC. 

Pytanie: Co to jest „prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego”? Czy jest to prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w rozumieniu ustawy prawo budowlane? Wobec tego, czy posiadanie nieruchomości gruntowej niezabudowanej takim budynkiem stanowi wykluczenie do skorzystania ze zwolnienia? Co z przepisami szczególnymi KC i budynkiem znajdującym się na gruncie należącym do skarbu i będącym w użytkowaniu wieczystym? Jedynie wtedy budynek jest odrębnym przedmiotem własności. Literalnie interpretując ustawę, tylko taki przypadek objęty jest zwolnieniem. 

Odpowiedź: Budynek mieszkalny jednorodzinny to zgodnie z prawem budowlanym budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. W ustawie o PCC chodzi o własność nieruchomości gruntowej zabudowanej takim budynkiem, a nie o własność budynku posadowionego na gruncie należącym do Skarbu Państwa. Rzeczywiście, literalnie czytając przepisy, można tak interpretować, ale byłoby to absurdalne, wobec czego należy zastosować wykładnię celowościową.

Pytanie: Zgodnie z ustawą zwolnienie z PCC nie przysługuje, jeśli kupujący „ma lub miał inne prawo własności”. Jeśli klienta w wyniku rozwodu i podziału majątku spłaciła żona, a on zrzekł się udziału w nieruchomości, zakupując kolejne mieszkanie, to czy w takiej sytuacji klient musi zapłacić PCC? (był, a nie jest właścicielem nieruchomości). 

Odpowiedź: Tak, klient musi zapłacić PCC. Zwolnienie przysługuje, jeśli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. Wyjątkiem jest odziedziczenie udziału nieprzekraczającego 50%.

Pytanie: Czy jeśli klient spełnia wszystkie wymogi, ale nabywa dom w zabudowie siedliskowej, to też nie będzie musiał płacić podatku PCC? W zabudowie siedliskowej jest kilka zabudowań: dom jednorodzinny, garaż wolnostojący oraz obora. 

Odpowiedź: Jeżeli dom będzie budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym znajdującym się w zabudowie siedliskowej, powinien podlegać zwolnieniu od podatku PCC, o ile spełnione zostaną pozostałe przesłanki (pierwsza nieruchomość kupującego/ kolejna nieruchomość kupującego w przypadku, gdy nabyto ją w drodze dziedziczenia i udział kupującego nie przekraczał 50%). 

Pytanie: Czy zwolnienie jest ograniczone wiekowo tak jak np. Bezpieczny Kredyt 2%? Czy klient w wieku 50+, który nabywa swoje pierwsze lokum, będzie zwolniony? 

Odpowiedź: Zwolnienie nie jest ograniczone wiekowo.

Pytanie: Co w sytuacji gdy nieruchomość nabywa 2 partnerów (nie małżeństwo), a jedna z tych osób miała już kiedyś mieszkanie, które zostało sprzedane?

Odpowiedź: W opisanej sytuacji, z uwagi na to, iż jeden z kupujących był właścicielem nieruchomości, którą następnie sprzedał, nie zachodzą przesłanki do zastosowania zwolnienia z PCC (zakładamy, że nie był to udział w nieruchomości nieprzekraczający 50%, nabyty w drodze dziedziczenia).

Masz dodatkowe pytania? Skontaktuj się z ekspertami ANG i dowiedz się więcej.

Jak wypełnić formularz PCC-3 – praktyczny przewodnik

Jeżeli zdecydujesz się na zakup nieruchomości z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, to jesteś zobowiązany do ustanowienia na rzecz wierzyciela – banku –  hipoteki wpisanej do działu IV księgi wieczystej. Dzięki temu instytucja finansowa może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z przedmiotu hipoteki, czyli sprzedać nieruchomość, jeśli przestaniesz spłacać kredyt. Nierozerwalnym elementem związanym z ustawieniem zabezpieczenia na rzecz banku, jest konieczność uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak wypełnić PCC-3?

Jeżeli planujesz zakup nieruchomości, sprawdź jak wypełnić PCC-3. Deklaracje możesz złożyć online lub tradycyjnie w wersji papierowej.

Przed przystąpieniem do wypełnienia PCC-3 związanym z ustanowieniem hipoteki, przygotuj:

• dowód osobisty;
• oświadczenie o ustanowieniu hipoteki;
• numer księgi wieczystej nieruchomości;
• numer aktu notarialnego.

Jako datę dokonania czynności cywilnoprawnych należy wpisać dzień, w którym podpisałeś oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. Jako przedmiot wskaż umowę. Przy wyborze miejsca składania deklaracji należy wskazać właściwy dla Ciebie urząd skarbowy. Natomiast jako rodzaj podatnika należy wskazać osobę fizyczną.

Istotne, aby pamiętać o sprecyzowaniu czynności. Wystarczy podać kwotę hipoteki, numer księgi wieczystej, dane banku i numer umowy kredytowej. Na końcu dokument należy własnoręcznie podpisać.

Jak wypełnić PCC-3 w wersji elektronicznej? Wejdź na https://www.podatki.gov.pl/. Znajdziesz tam kreator, który przeprowadzi Cię krok po kroku przez cały proces wypełniania deklaracji. 

Co to jest podatek PCC-3?

Każda transakcja kupna nieruchomości z wykorzystaniem kredytu hipotecznego wiąże się z koniecznością zapłaty podatku od ustanowienia hipoteki. Jest to podatek od czynności cywilnoprawnych, którego podstawą do nałożenia jest art. 7 ust. 1 pkt. 7 litera b ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Konieczność zapłaty podatku PCC-3 jest wskazana w umowie kredytowej. Bank oblicza wysokość podatku w przypadku konkretnej transakcji. Oznacza to, że decydując się na kupno mieszkania z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, zdobywasz wiedzę o powstaniu zobowiązania w stosunku do urzędu skarbowego.

„Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815) podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych według ustalonego wzoru. Deklarację składa się w przypadku:

• złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki”.

Choć kredytobiorcy powinni pamiętać o konieczności uiszczenia podatku PCC-3 to zdarza się, że o tym zapominają. Innym powodem opóźnień lub braku opłaty jest brak wiedzy i wątpliwości jak prawidłowo wypełnić druk. Niemniej trzeba mieć na uwadze to, że niezapłacony podatek od ustanowienia hipoteki jest równoznaczny z wykroczeniem skarbowym, co może wiązać się z nałożeniem kary od 225 złotych do nawet 45 000 złotych.

Chcesz mieć pewność, że cały proces kredytowy będzie szybki, a wszystkie formalności zostaną prawidłowo sfinalizowane? Skorzystaj z pomocy ekspertów Grupy ANG.

Kiedy zapłacić PCC-3?

Termin płatności podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC-3) w przypadku hipoteki zależy od wybranej metody jej ustanowienia. Istnieją dwa podejścia w tej kwestii:

• samodzielne załatwienie formalności;
• skorzystanie z usług notariusza.

Podatek PCC należy zapłacić w ciągu 14 dni od momentu powstania obowiązku podatkowego. W sytuacji zakupu nieruchomości taki obowiązek powstaje:

• w momencie zawarcia umowy kupna-sprzedaży mieszkania – sytuacja dotyczy właściwej umowy przenoszącą własność, a nie umowy przedwstępnej;
• w momencie wypełnienia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy notarialne, w której znajdzie się zapis o ustanowieniu hipoteki.

Od momentu zaistnienia wspomnianych okoliczności masz dwa tygodnie, aby zapłacić podatek do urzędu skarbowego. W przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym (od dewelopera) nie ma już podatku PCC-3, ale jest VAT, który uiszczany jest w terminie zapłaty ceny za nieruchomość. 

Jak zapłacić podatek od wpisu do hipoteki?

Należy zacząć od ustalenia urzędu skarbowego, w którym trzeba złożyć deklarację. W tym wypadku nie jest to trudne, ponieważ PCC-3 składasz do Urzędu Skarbowego, w którym rozliczasz się na co dzień.

Kolejnym krokiem jest ustalenie numeru rachunku, na który należy uiścić podatek. Przeważnie Urząd Skarbowy ma stronę internetową, gdzie wymienione są rachunki służące do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Alternatywnie możesz wybrać się do właściwej placówki i zapłacić na miejscu – jeśli taka opcja jest dostępna.

Czy sprzedając mieszkanie i kupując drugie, płacę podatek PCC?

Transakcja kupna mieszkania zawsze wiąże się z koniecznością zapłaty podatku. Warto pamiętać, że obowiązuje on także w momencie sprzedaży nieruchomości. W takiej sytuacji nie masz do czynienia z podatkiem PCC, ale z podatkiem dochodowym.

W Polsce podatek dochodowy wynosi 19%. W przypadku sprzedaży nieruchomości liczymy go nie od wartości nieruchomości, ale od kwoty zysku osiągniętego na transakcji. Innymi słowy, podatek liczony jest od różnicy pomiędzy ceną nabycia a ceną sprzedaży mieszkania.

Podatek należy rozliczyć do końca kwietnia w roku następującym po roku, w którym zawarto transakcję sprzedaży nieruchomości. Jednocześnie jest to termin, w którym należy złożyć do Urzędu Skarbowego deklarację PIT-39.

Istnieją trzy sytuacje, w których nie trzeba płacić podatku od sprzedaży nieruchomości:

• jeśli sprzedajesz mieszkanie/dom po 5 latach od jego kupna;
• jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia, ale uzyskane z transakcji środki przeznaczysz w ciągu kolejnych 2 lat na cele mieszkaniowe, czyli np. zdecydujesz się na budowę lub zakup nieruchomości (w takiej sytuacji wystarczy złożyć deklarację PIT-39);
• jeśli w wyniku transakcji nie osiągniesz dochodu, lecz stratę, czyli sprzedaż nieruchomość po cenie niższej niż cena, po której ja kupiłeś.

Zawarcie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości powoduje konieczność rozliczenia się z Urzędem Skarbowym dla obu stron transakcji. Podatek od kupna mieszkania (PCC) płaci kupujący. Z kolei sprzedający w przypadku osiągnięcia zysku ze zbycia nieruchomości zobowiązany jest do uiszczenia podatku dochodowego.

Kto płaci podatek od kupna mieszkania?

Każdy kupujący nieruchomość jest zobowiązany do zapłaty podatku i z reguły nie można go uniknąć. Sytuacja dotyczy zarówno rynku wtórnego (podatek od czynności cywilnoprawnych – PCC), jak i podatku VAT w przypadku zakupu od dewelopera. 

Warto jednak zauważyć, że w przypadku PCC istnieją pewne wyjątki, dzięki którym kupujący może być zwolniony z obowiązku jego uiszczenia. Jest to możliwe np.:

• przy wykupie lokalu mieszkalnego komunalnego zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami;
• przy zakupie mieszkania od spółdzielni z prawem spółdzielczym własnościowym;
• przy wykupie mieszkania według przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska.

Ważne! W momencie kupna mieszkania nie warto zaniżać jego ceny w umowie. Organy administracji skarbowej sprawdzają wartość rynkową nieruchomości i przeważnie uwzględniają przeciętne ceny w danej miejscowości. Oznacza to, że w ten sposób nie można „sztucznie” zaniżyć wartości mieszkania, a tym samym wysokości należnego podatku.

Ile wynosi kwota podatku PCC-3 od ustanowienia hipoteki?

Opóźnienie w zapłacie podatku od ustanowienia hipoteki może prowadzić do konsekwencji w postaci odpowiedzialności za wykroczenie skarbowe. Biorąc pod uwagę, że podatek ten jest niewielki, nie warto ryzykować.

Podatek PCC-3 od ustanowienia hipoteki, zarówno umownej, jak i łącznej, wynosi jedynie 19 złotych. Ważne jest, aby dokładnie dopełnić wszystkie formalności i nie odkładać w czasie wypełnienia deklaracji. Warto zatroszczyć się o terminowe opłacenie tego podatku, aby uniknąć niepotrzebnych problemów prawnych i finansowych.

Wybierz kredyt hipoteczny przy wsparciu ekspertów Grupy ANG

Kupno mieszkania lub domu to proces, który nie dla każdego jest jasny. Istnieje szereg formalności, o których warto i należy pamiętać. Jeśli planujesz zakup nieruchomości i zależy Ci na sprawnym i szybkim procesie, dobrych warunkach cenowych, a ponadto chcesz mieć pewność, że wszystkie kwestie formalne będą należycie dopełnione, to zapraszamy Cię do współpracy.

Skorzystaj z pomocy naszych doświadczonych specjalistów. Umów się na bezpłatne konsultacje i poznaj swoje korzyści ze współpracy. Zyskasz spokój i czas na wymyślenie aranżacji wnętrza Twojego nowego mieszkania lub domu, a my zajmiemy się resztą.