Bezpieczny Kredyt 2% – wszystko co warto wiedzieć!

Program Bezpieczny Kredyt 2% już od chwili ogłoszenia założeń przez rząd wzbudza wiele emocji i rodzi mnóstwo pytań. W związku z tym, że codziennie odpowiadamy na dziesiątki pytań i wątpliwości naszych klientów, stworzyliśmy “Przewodnik ANG – Bezpieczny Kredyt 2%”. Zebraliśmy w nim najczęściej zadawane pytania naszych klientów, przeanalizowaliśmy i przygotowaliśmy wyczerpujące odpowiedzi. Z Przewodnika ANG dowiesz się kto może skorzystać z rządowego programu „pierwsze mieszkanie” i na jakich zasadach? Ile można zyskać i czy warto poczekać z decyzją o zakupie mieszkania na start programu.

Odpowiedzi na pytania o Bezpieczny Kredyt 2% przygotował Tomasz Bujański z zespołu Wsparcia Kredytów Hipotecznych Grupy ANG.

Bezpieczny Kredyt 2% — na czym polega wsparcie kredytobiorców w ramach programu?

Wsparcie na jakie mogą liczyć kredytobiorcy w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2% polega na dopłacie do rat kapitałowo-odsetkowych kredytu mieszkaniowego różnicy odsetek naliczonych w oparciu o stałą stopę. Jest ona ustalona na podstawie średniego oprocentowania kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących i odsetek naliczonych w oparciu o oprocentowanie kredytu zgodnie ze stopą 2%. Dopłata ta będzie przysługiwała przez 10 lat.

Bezpieczny Kredyt 2% —Kto może skorzystać z programu?

Z programu  Bezpieczny Kredyt 2% będą mogli skorzystać kredytobiorcy  tj. osoby samotne, małżeństwa lub rodzice co najmniej jednego wspólnego dziecka prowadzący wspólnie gospodarstwo domowe, którzy na dzień składania wniosku kredytowego nie ukończyli 45 lat oraz  w dniu udzielenia kredytu nie posiadają i nie posiadali wcześniej prawa własności mieszkania albo domu jednorodzinnego ani nie przysługiwało im spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Co ważne, limit wieku dotyczy młodszego ze współkredytobiorców, a warunek nieposiadania innej nieruchomości mieszkalnej dotyczy również osoby prowadzącej wspólne gospodarstwo domowe z kredytobiorcą (w tym przypadku warunek dotyczy okresu pozostawania tej osoby we wspólnym gospodarstwie domowym).

Ponadto zgodnie z projektem ustawy Bezpieczny Kredyt 2% będzie mógł być udzielony jeżeli kredytobiorca:

a)    prowadzi gospodarstwo domowe:

i)     na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej albo

ii)   Poza terytorium RP, jeżeli:

(1)  Posiada obywatelstwo polskie albo

(2)   Nie posiada obywatelstwa polskiego i prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z osobą posiadającą posiadającą obywatelstwo polskie i przystępuje do kredytu wspólnie z tą osobą

b)   W dniu złożenia wniosku o udzielenie kredytu nie jest i nie był stroną umowy innego kredytu hipotecznego, zawartej w okresie 36 miesięcy poprzedzających złożenie tego wniosku w celu pokrycia wydatków ponoszonych w celu nabycia nieruchomości mieszkalnej.

Czy będąc w związku nieformalnym możemy ubiegać się o Bezpieczny Kredyt 2%?

Ustawa zakłada, że Bezpieczny Kredyt 2% będzie dostępny dla małżeństw, singli oraz osób w związkach nieformalnych. W tym ostatnim przypadku istotny jest jednak dodatkowy warunek mówiący o tym, że osoby takie muszą wychowywać co najmniej jedno wspólne dziecko. Jeśli warunek ten nie jest spełniony, osoba pozostająca w związku nieformalnym może skorzystać z Bezpiecznego Kredytu 2% jako singiel.

W jaki sposób jest wyznaczana zdolność kredytowa w Bezpiecznym Kredycie 2%?

Ustawa wprowadzająca program Bezpieczny Kredyt 2% nie odnosi się do zasad wyznaczania zdolności kredytowej w Bezpiecznym Kredycie 2%. Kwestia ta określona jest wewnętrznymi regulacjami poszczególnych banków oraz wytycznymi jakie bankom przedstawia Komisja Nadzoru Finansowego (KNF). W końcówce czerwca KNF wydał komunikat zmieniający obowiązującą dotychczas Rekomendację S, która określa oczekiwania wobec banków między innymi w kwestii oceny zdolności kredytowej. Zgodnie z oczekiwaniami nowe wytyczne pozwoliły na bardziej liberalne podejście banków do oceny zdolności kredytowej klientów. Po pierwsze ma ona być wyznaczana w odniesieniu do wysokości raty kredytu pomniejszonej o dopłaty, po drugie przy jej określaniu bank może zakładać niższy tzw. bufor na zmianę oprocentowania. W praktyce oznacza to, że w zależności od sytuacji konkretnych klientów zdolność kredytowa w programie Bezpieczny kredyt 2% może być nawet blisko 30% wyższa niż przy standardowym kredycie hipotecznym.

Czy można skorzystać jednocześnie ze wsparcia w ramach Bezpiecznego Kredytu 2% i Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego?

Formalnie Bezpieczny kredyt 2% i Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy to dwa odrębne programy. W programie Bezpieczny kredyt 2% możliwe jest jednoczesne skorzystanie z pomocy w postaci dopłat do odsetek oraz gwarancji wkładu własnego. Natomiast osoby korzystające z Bezpiecznego Kredytu 2% nie mogą uzyskać spłaty rodzinnej przewidzianej w ramach RKM.

Jaka jest maksymalna kwota na zakup pierwszego mieszkania lub domu z programu Bezpieczny Kredyt 2% i jak drogą nieruchomość można nabyć przy udziale tego kredytu?

Ustawa przewiduje dwie wartości maksymalnej kwoty kredytu – 500 000 zł lub  600 000 zł w sytuacji gdy kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z małżonkiem lub gdy w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi co najmniej jedno dziecko. Jednocześnie projekt ustawy zakłada, że kredytobiorca będzie mógł wnieść wkład własny w kwocie nie większej niż 200 000 zł. (w przypadku dodatkowego korzystania z gwarancji wkładu własnego, ograniczenie to  dotyczy sumy części kredytu objętego gwarancją oraz wkładu własnego kredytobiorcy). Oznacza to, że z wykorzystaniem Bezpiecznego Kredytu 2% będzie można nabyć nieruchomość za maksymalnie 700 lub 800 tysięcy zł.

Z ograniczenia wysokości wkładu własnego wyłączona jest sytuacja gdy wkładem własnym jest wyłącznie nieruchomość gruntowa. W takim przypadku łączna kwota kredytu oraz wkładu własnego nie może być wyższa niż 1 000 000 zł.

Szczególne warunki dotyczą również sytuacji gdy przed 1 lipca 2023 (tj przed wejściem w życie ustawy) rozpoczęliśmy budowę domu. W takiej sytuacji, jeśli działka wraz z wykonanymi pracami budowlanymi jest jedynym wkładem własnym, a suma wkładu własnego i wnioskowanego kredytu nie przekracza 1 mln zł, nie musimy martwić się ograniczeniem wkładu własnego do 200 tys. zł. Jednak w takim przypadku maksymalna kwota kredytu na dokończenie budowy wyniesie maksymalnie 100 lub 150 tys. (w zależności od tego czy staramy się o kredyt jako singiel czy jako osoba wychowująca dziecko bądź małżeństwo). Co ważne o taki kredyt można będzie wnioskować tylko do 31.12.2025.

Czy warto skorzystać z Bezpiecznego Kredytu 2%?

Program Bezpieczny Kredyt 2% niesie ze sobą szereg korzyści. Dzięki dopłatom do odsetek w początkowym okresie kredytowania (120 pierwszych rat kapitałowo-odsetkowych) miesięczny koszt Bezpiecznego Kredytu 2% będzie zauważalnie niższy niż kredytu standardowego. Zmiana sposobu spłaty kredytu z rat malejących na raty annuitetowe (równe) po zakończeniu okresu dopłat ma pozwolić na uniknięcie szokowego wzrostu wysokości rat w przyszłości.

Możliwość połączenia tego kredytu z gwarancją wkładu własnego przez Bank Gospodarstwa Krajowego, pozwala na skorzystanie z programu również przez osoby nieposiadające odpowiednich oszczędności. To wszystko sprawia, że Bezpieczny Kredyt 2% może się wydawać rozwiązaniem, po które warto sięgnąć. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku kredytów hipotecznych nie ma rozwiązań uniwersalnych – takich, które są najlepszą opcją dla każdego klienta. Indywidualna sytuacja konkretnych osób może powodować, że to co jest najlepsze dla innych, dla nich wcale nie jest dobrym rozwiązaniem.

Podobnie może być z Bezpiecznym Kredytem 2%. Twoja  indywidualna sytuacja może spowodować, że np. lepszym rozwiązaniem dla Ciebie będzie skorzystanie z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego (nie można w nim skorzystać z dopłat do odsetek, ale w przypadku powiększenia rodziny o drugie lub kolejne dziecko, możemy uzyskać dodatkowe pieniądze na spłatę kredytu). Może się też okazać, że Bezpieczny Kredyt 2% nie będzie dla Ciebie dostępny ze względu na warunki, jakie muszą spełniać wnioskujący o niego klienci. Dlatego każdy przypadek najlepiej przeanalizować indywidualnie np. z pomocą eksperta kredytowego, który wskaże wszystkie “za” i “przeciw” poszczególnych rozwiązań. A o tym, dlaczego warto korzystać ze współpracy z ekspertem finansowym pisaliśmy na łamach naszego bloga. Koniecznie zapoznaj się z artykułem.

Czy mogę skorzystać z Bezpiecznego Kredytu 2%, jeśli jestem współwłaścicielem mieszkania?

Ustawa wyklucza możliwość skorzystania z Bezpiecznego Kredytu 2% przez osoby posiadające prawo własności lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub domu. Prawo współwłasności jest tutaj traktowane na równi z własnością, co oznacza, że co do zasady osoba posiadająca udziały we własności nieruchomości mieszkalnej nie może skorzystać z Bezpiecznego Kredytu 2%.

Czy Bezpiecznym Kredytem 2% można sfinansować zakup lub budowę nieruchomości w celu najmu?

Nie. Celem ustawy jest wsparcie kredytobiorców w nabyciu pierwszej nieruchomości służącej zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. W związku z tym, w sytuacji wynajęcia lub użyczenia nieruchomości finansowanej Bezpiecznym Kredytem 2% lub choćby jej części innej osobie dopłaty do rat wygasają z ostatnim dniem miesiąca w którym nieruchomość ta została wynajęta/użyczona.

Czy Bezpieczny Kredyt 2% może być spłacany zarówno w ratach równych jak i malejących?

W okresie objętym dopłatami Bezpieczny Kredyt 2% spłacany jest w systemie stałych rat kapitałowych (czyli w ratach malejących). Po wygaśnięciu dopłat spłata dalszej części kredytu następuje w ratach równych (annuitetowych), chyba że kredytobiorca złoży wniosek o utrzymanie dotychczasowego sposobu spłaty.

Czy w okresie dopłat można nadpłacać kredyt?

Ustawa zakłada, że nadpłata Bezpiecznego Kredytu 2% w okresie przysługiwania dopłat do odsetek wiąże się z utratą prawa do uzyskiwania dalszych dopłat. Przewidziane są jednak pewne wyjątki – osoba, która nadpłaciła kredyt w okresie przysługiwania dopłat nie utraci prawa do przyszłych dopłat jeśli:

• spłata nastąpiła po upływie 3 lat od udzielenia tego kredytu
• spłata dotyczyła części kredytu objętej gwarancją wkładu własnego
• łączna wysokość nadpłat i wniesionego wkładu własnego kredytobiorcy nie przekroczyła 200 000 zł.
• łączna kwota nadpłaty i zapłaconej przez kredytobiorcę raty  nie przekroczyła w danym miesiącu kwoty pierwszej, pomniejszonej o dopłatę raty tego kredytu.

 W jaki sposób wyznaczana jest dopłata?

Dopłata Bezpiecznego Kredytu 2% do konkretnej raty wyznaczana jest zgodnie ze wzorem:

gdzie “W” oznacza obowiązujący w dniu ustalania oprocentowania Bezpiecznego Kredytu 2% wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej. Początkowo będzie on wyznaczony jako iloczyn wskaźnika WIRON z dnia 01.07.2023 i współczynnika 1,2 natomiast w kolejnych kwartałach obliczany będzie przez pomnożenie średniej ważonej oprocentowania nowo udzielonych kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową (gdzie wagą jest łączna kwota tych kredytów) przez wskaźnik 0,9.
Wskaźnik “W” publikowany jest przez Bezpiecznego Kredytu 2%  w terminie 45 dni po zakończeniu każdego kwartału kalendarzowego.

Jeśli dodatkowo założymy oprocentowanie udzielanego kredytu na poziomie 7,14%, to pierwsza rata kapitałowo-odsetkowa tego kredytu przy kwocie 500 000 i okresie kredytowania 300 miesięcy wyniesie 4 642 zł. Po odliczeniu dopłaty klient będzie miał do zapłacenia kwotę 2 500 zł. Dla porównania rata równa tego kredytu wyniosłaby 3 579 zł.

Czy projekt ustawy zakłada limit liczby lub wartości objętych dofinansowaniem kredytów udzielonych w 2023 roku?

Pierwotna wersja  projektu ustawy zawierała informację o maksymalnej sumie udzielonych dofinansowań. Wersja zatwierdzona przez Radę Ministrów, a także finalnie uchwalona ustawa na rok 2023 nie zakłada jednak limitu udzielonego dofinansowania. Kredyty udzielone przez banki w roku bieżącym będą raportowane i rozliczane na początku przyszłego roku w ramach limitu ustalonego na rok 2024.

W powyższej sytuacji należy rozważyć dwa scenariusze:

• Jeśli zamiarem klientów jest uzyskanie refinansowania środków, które wpłacili na rzecz dewelopera, to projekt ustawy  nie przewiduje takiego celu Bezpiecznego Kredytu 2%. Celem ustawy jest pomoc w zakupie pierwszego mieszkania osobom, które nie są w stanie samodzielnie zrealizować tego celu.

Jeśli natomiast klienci chcieliby skorzystać z programu w celu finansowania zakupu innego mieszkania, to podpisana umowa deweloperska i wpłacone na rzecz dewelopera środki nie są formalną przeszkodą do uzyskania Bezpiecznego Kredytu 2%. Trzeba natomiast zauważyć, że z chwilą przeniesienia własności mieszkania zakupionego ze środków własnych klienci utracą prawo do otrzymywania dopłat do rat Bezpiecznego Kredytu 2%.

Czy obcokrajowiec prowadzący gospodarstwo domowe na terytorium Polski, może przystąpić do programu Bezpieczny Kredyt 2%?

Tak, w zakresie posiadanego obywatelstwa wymagania Bezpiecznego Kredytu 2% są identyczne z wymaganiami Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego. Mianowicie:
“Rodzinny Kredyt mieszkaniowy i Bezpieczny Kredyt 2% mogą zostać udzielone kredytobiorcy prowadzącemu gospodarstwo domowe:
a) na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej albo
b) poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jeżeli:
– posiada obywatelstwo polskie albo
– nie posiada obywatelstwa polskiego i prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z osobą posiadającą  takie obywatelstwo, a kredyt jest mu udzielany wspólnie z tą osobą.”

Jeśli więc osoba prowadzi gospodarstwo domowe na terytorium RP, nie ma znaczenia czy posiada obywatelstwo polskie

Czy w ramach Bezpiecznego Kredytu 2% możliwe będzie uzyskanie kredytu na zakup działki budowlanej (bez kredytowania budowy domu)?

Nie. Ustawa nie przewiduje możliwości udzielenia Bezpiecznego Kredytu 2% na zakup działki budowlanej jako samoistnego celu tego kredytu. Dopuszczalne jest natomiast przeznaczenie Bezpiecznego Kredytu 2% w celu pokrycia części lub całości wydatków ponoszonych w związku z budową domu jednorodzinnego oraz nabyciem prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części, w celu budowy na niej tego domu.

W niniejszej sytuacji istotne są dwie okoliczności Po pierwsze to, w jaki sposób klient wszedł w posiadanie wspomnianych udziałów we współwłasności domu oraz czy kredytobiorcy zamieszkują w tym domu. Projekt ustawy dopuszcza bowiem sytuację gdy “kredytobiorca i osoba prowadząca z nim wspólnie gospodarstwo domowe, łącznie posiadają lub posiadały nabyte w drodze dziedziczenie prawo własności nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w udziale nie wyższym niż 50%, jeżeli nie zamieszkują w tym lokalu albo domu od co najmniej 12 miesięcy” (analogiczny warunek dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania lub domu).  Wynika z tego, że jeśli małżeństwo (lub jeden z małżonków) odziedziczyło wspomniane udziały we własności domu, to będą oni mogli skorzystać z Bezpiecznego Kredytu 2% tylko w sytuacji gdy od ponad 12 miesięcy nie zamieszkują w tym domu. Jeżeli natomiast weszli w posiadanie udziałów w domu w inny sposób (zakup, darowizna), to niezależnie od tego czy zamieszkują w tym domu czy nie, nie będą mogli skorzystać programu.

Analizę założeń programu Bezpieczny Kredyt 2% możesz przeczytać również na blogu ANG w artykule naszego eksperta Piotra Ochnio. Do przeczytania pod linkiem.