Kredyt hipoteczny – mieszkaniowy

M

arzysz o własnych czterech kątach, ale nie możesz sobie pozwolić na zakup mieszkania za gotówkę? Brakuje Ci środków, by sfinansować budowę domu, remont mieszkania lub adaptację strychu? Może planujesz zakup działki budowlanej i szukasz produktu finansowego, którym mógłbyś zrealizować swoje marzenie? Sprawdź, jakie możliwości daje kredyt hipoteczny mieszkaniowy. Być może właśnie takiego rozwiązania szukasz! Dowiedz się, czy kredyt mieszkaniowy to synonim kredytu hipotecznego, czy zupełnie inny produkt finansowy.

Oferują go banki komercyjne na jasno określonych zasadach. Jako potencjalny kredytobiorca musisz mieć odpowiednią zdolność kredytową. Analitycy bankowi wyliczają ją m.in. na podstawie Twoich dochodów, zobowiązań finansowych oraz innych posiadanych kredytów. Musisz mieć również wkład własny, którego minimalna wysokość w zależności od konkretnej oferty banku wynosi 10% lub 20% wartości nieruchomości, jaką zamierzasz nabyć za pożyczone pieniądze. Warto tutaj zauważyć, że w ramach programu Mieszkanie bez wkładu własnego w określonych sytuacjach wkład własny nie jest wymagany. Musisz mieć jednak wystarczającą zdolność kredytową. Sprawdź czy możesz skorzystać z takiego rozwiązania.

Sięgając po kredyt hipoteczny mieszkaniowy, pamiętaj, że to zobowiązanie na długi czas – kredytowanie wynosi nawet 35 lat. Sprawdź, co jeszcze warto wiedzieć o kredycie hipotecznym. Jeśli już aktywnie go poszukujesz, skontaktuj się z ekspertem kredytowo-ubezpieczeniowym Grupy ANG, który pomoże Ci wybrać produkt idealnie dopasowany do Twoich oczekiwań i możliwości budżetowych.

Kredyt hipoteczny mieszkaniowy – na co można go przeznaczyć?

Kredyt hipoteczny jest udzielany przez bank na określony cel. W praktyce oznacza to, że kredyt mieszkaniowy zobowiązujesz się wydać pożyczone pieniądze na zakup konkretnego mieszkania lub budowę domu według wybranego projektu. Jednocześnie bank zabezpiecza spłatę takiego kredytu hipoteką wpisaną w księdze wieczystej nieruchomości. Najczęściej jest to kredytowane mieszkanie lub działka, na której budujemy finansowany z kredytu dom, ale może to być też inna nieruchomość, którą zaproponujesz jako zabezpieczenie kredytu (musi ona oczywiście spełniać kryteria ustalone przez bank) Co to znaczy? W sytuacji, gdy z różnych przyczyn nie będziesz mógł spłacić swojego zobowiązania, nieruchomość, która zabezpiecza twój kredyt, przejdzie na własność banku. Jest to jednak rozwiązanie ostateczne.

Na co można przeznaczyć kredyt hipoteczny mieszkaniowy? Możesz nim sfinansować:

• zakup gotowego mieszkania lub domu od osoby prywatnej, dewelopera bądź spółdzielni mieszkaniowej;
• budowę domu lub mieszkania, realizowaną przez dewelopera albo spółdzielnię mieszkaniową;
• budowę lub dokończenie budowy domu tzw. systemem gospodarczym;
• wykup mieszkania komunalnego lub zakładowego;
• przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności;
• wykończenie, remont lub modernizację mieszkania albo domu;
• adaptację np. strychu na cele mieszkalne;
• zakup siedliska;
• zakup działki budowlanej.

Możesz w jednym kredycie mieszkaniowym połączyć różne cele np. zakup mieszkania i jego wykończenie lub remont lub zakup działki budowlanej i budowę na niej domu. Jeśli chcesz się dowiedzieć, jak to zrobić, skontaktuj się z ekspertem finansowym Grupy ANG, który pomoże Ci wybrać najlepszą ofertę kredytu hipotecznego, a oprócz tego dobierze ubezpieczenie nieruchomości, dzięki któremu będziesz mógł liczyć na kompleksową ochronę wymarzonego „M” oraz znajdującego się w nim majątku.

Kredyt hipoteczny a kredyt na mieszkanie – czy to ten sam produkt?

Wiele osób używa określeń „kredyt na mieszkanie” i „kredyt hipoteczny” zamiennie. Czy rzeczywiście to synonimy jednego produktu? Używanie obu pojęć wymaga większej precyzji. Dlaczego? Kredyt mieszkaniowy jest jednym z rodzajów kredytu hipotecznego. W praktyce oznacza to, że kredyt mieszkaniowy jest przeznaczony na realizację konkretnego celu mieszkaniowego. Z kolei pod terminem „kredyt hipoteczny” kryje się więcej produktów finansowych. Kredyt hipoteczny w znaczeniu ogólnym jest więc znacznie szerszym terminem. Kredyt mieszkaniowy musi być przeznaczony na konkretny cel związany z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych.

Kredyt hipoteczny a kredyt mieszkaniowy – na czym polegają podobieństwa?

Kredyt mieszkaniowy jest jednym z rodzajów kredytu hipotecznego. Oznacza to, że w obu przypadkach zabezpieczenie stanowi wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Na czym, poza wpisem do hipoteki, polegają podobieństwa pomiędzy kredytem na mieszkanie a pozostałymi kredytami hipotecznymi? W przypadku każdego kredytu hipotecznego – a więc także mieszkaniowego – bank dokładnie zbada zdolność kredytową, zanim wyda pozytywną decyzję. Sprawdzając sytuację finansową, nie tylko zweryfikuje zarobki, lecz także weźmie pod uwagę Twoją historię kredytową w Biurze Informacji Kredytowej (BIK) – tj. zobaczy, czy masz długi w innych bankach lub w firmach pożyczkowych, i upewni się, czy są one terminowo spłacane.

Mechanizm wyliczania zdolności kredytowej w obu sytuacjach jest taki sam. Zarówno w przypadku kredytu na mieszkanie, jak i kredytu hipotecznego na inny cel bank chce oszacować, czy będziesz w stanie regularnie spłacać comiesięczne raty.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Gdy przeglądasz oferty kredytów hipotecznych na zakup mieszkania, z pewnością zwracasz uwagę na oprocentowanie. To wskaźnik, który określa koszt Twojego zobowiązania w skali roku. Poza kwotą kredytu i okresem na jaki zaciągasz kredyt, to właśnie oprocentowanie decyduje ile wynoszą miesięczne raty Twojego kredytu. Sprawdź, jakie czynniki mają wpływ na oprocentowanie kredytów hipotecznych oraz na czym polega oprocentowanie stałe i zmienne. Oprócz tego warto sprawdzić RRSO, czyli rzeczywistą roczną stopę oprocentowania. Ten wskaźnik, również określa roczny koszt Twojego kredytu, ale bierze pod uwagę wszystkie dodatkowe opłaty ponoszone w związku z kredytem oraz czas ich ponoszenia. Wszelkie wątpliwości, jakie możesz mieć w tej kwestii, z pewnością rozwieje rozmowa z naszym ekspertem Grupy ANG, który wyjaśni Ci wszystkie zawiłości i pomoże wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie.

Jakie czynniki mają wpływ na oprocentowanie kredytu hipotecznego mieszkaniowego?

Osoby, które mają kredyty hipoteczne mieszkaniowe, z niepokojem patrzą na podwyżki stóp procentowych i bacznie obserwują wskaźnik WIBOR, który także wpływa na wysokość miesięcznych rat. Oprocentowanie zmienne kredytów składa się z dwóch czynników:

• stawki referencyjnej – to odgórnie ustalany wskaźnik, na który bank nie ma wpływu. W przypadku kredytów udzielanych w złotówkach jest to tzw. wskaźnik WIBOR oznaczający średnią wysokość oprocentowania pożyczek na krajowym rynku międzybankowym. Można powiedzieć, że jest to stopa oprocentowania brana pod uwagę podczas udzielania takiego zobowiązania przez jeden bank innej instytucji bankowej. Stawka ta, w przypadku konkretnych kredytów najczęściej zmienia się co 3 lub 6 miesięcy, dlatego spotkasz tutaj odpowiednio takie terminy, jak WIBOR 3M lub WIBOR 6M. Na wysokość tego wskaźnika mają wpływ stopy procentowe, które ustalane są przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP);
• marży banku – to czynnik, który każdy bank ustala indywidualnie. Jest wynagrodzeniem dla banku za to, że udzielił Ci kredytu. Wysokość marży może podlegać negocjacjom. Możesz podjąć negocjacje marży, np. gdy masz bardzo dobrą zdolność kredytową lub większy wkład własny.

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem okresowo stałym

Od lipca 2021 roku zgodnie z Rekomendacją S banki mają obowiązek umieścić w swojej ofercie kredyty hipoteczne z oprocentowaniem okresowo stałym. Co to oznacza? Jeśli wybierzesz tę opcję, możesz mieć pewność, że przez czas określony w umowie – 5, 7 lub 10 lat – oprocentowanie kredytu hipotecznego pozostanie utrzymane na tym samym poziomie. Przez ten czas na wysokość comiesięcznych rat nie będą miały wpływu zmiany stóp procentowych NBP. Po upływie 5, 7 czy 10 lat – w zależności od wybranej przez Ciebie opcji – zgodnie z postanowieniami Twojej umowy kredytowej bank zaproponuje nową wysokość oprocentowania na kolejny okres lub zmieni oprocentowanie stałe, na zmienne, czyli zależne od aktualnego wskaźnika WIBOR. Ostateczna decyzja czy przejść na oprocentowanie zmienne, czy też zgodzić się na zaproponowane przez bank nowe warunki oprocentowania stałego (które najprawdopodobniej będzie różne od tego, które możesz mieć dziś) będzie należała do Ciebie.

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym

Kiedy bierzesz kredyt hipoteczny na mieszkanie, bank pozwala Ci wybrać między oprocentowaniem okresowo stałym a oprocentowaniem zmiennym. Jeśli wybierzesz to drugie, najprawdopodobniej będziesz przez cały czas obserwować doniesienia o podwyżkach lub obniżkach stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Dlaczego? Bo w przypadku wyboru kredytu mieszkaniowego z oprocentowaniem zmiennym wysokość rat miesięcznych zależy od wskaźnika WIBOR, który powiązany jest z wysokością stóp procentowych ustalanych przez RPP. Mechanizm jest prosty. Wzrosty stóp procentowych przekładają się na wyższą ratę kredytu (możesz to odczuć po 3 lub po 6 miesiącach, w zależności od indeksacji WIBOR-u). Nie trzeba być jednak pesymistą – jeśli wskaźniki się poprawią, oprocentowanie Twojego kredytu stanie się korzystniejsze, a Tobie zostanie więcej pieniędzy w domowym budżecie. Jeżeli obawiasz się dalszych podwyżek, możesz zmienić oprocentowanie zmienne na okresowo stałe – banki zazwyczaj dają taką możliwość. By mieć pewność, czy zasadna jest zmiana warunku oprocentowania, skontaktuj się z ekspertką lub ekspertem kredytowo-ubezpieczeniowym Grupy ANG.

Jeśli zależy Ci na szybkim wyborze najlepszej opcji oprocentowania kredytu mieszkaniowego, skorzystaj z wiedzy eksperta finansowego Grupy ANG. W ten sposób nie będziesz tracić czasu na wertowanie stron internetowych kolejnych banków. Nasz ekspert podczas jednego spotkania podpowie Ci, jakie parametry warto wziąć pod uwagę, i przedstawi kredyt dopasowany do Twoich indywidualnych potrzeb oraz możliwości finansowych.

Wkład własny do kredytu hipotecznego

Jeśli starasz się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub domu, bank wymaga od Ciebie wkładu własnego, czyli kapitału, stanowiącego określony procent ceny nieruchomości, którą zamierzasz nabyć. Najczęstszą formą wkładu własnego są oszczędności. Nie wszyscy jednak wiedzą, że wkładem własnym nie musi być gotówka. Może to być również wpłata u dewelopera, inna nieruchomość albo działka. Wszystko zależy od polityki banku, w którym zamierzasz wziąć kredyt. Dla każdej instytucji finansowej wkład własny to forma ochrony i mniejsze ryzyko inwestycyjne.

Ile powinien wynosić wkład własny?

Większość banków wymaga wkładu własnego do kredytu na mieszkanie w wysokości 20% kosztu nieruchomości, która ma zostać zakupiona za pożyczone pieniądze. Przepisy polskiego prawa dopuszczają jednak, aby kwota ta wynosiła 10%. To zachęca wiele osób do złożenia wniosku o kredyt, jednak dla banku wiąże się z większym ryzykiem. Z tego powodu instytucje finansowe, które dają możliwość wpłacenia mniejszej kwoty w ramach wkładu własnego, wymagają od swoich klientów dodatkowych zabezpieczeń, np. wykupienia tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego lub z tytułu wyższego ryzyka stosują wyższe oprocentowanie kredytu.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego

Od końca maja 2022 roku małżeństwa, pary wychowujące co najmniej jedno wspólne dziecko oraz single niemający własnego mieszkania mogą starać się o udział w rządowym programie, który umożliwia zakup lokum bez wkładu własnego. Państwo gwarantuje kwotę do 100 tys. zł, co pozwala starać się o mieszkanie o dość dużej wartości. Wystarczy wspomnieć, że taka suma to 10% wkładu własnego na zakup apartamentu o wartości 1 mln zł lub 20% na mieszkanie w cenie 500 tys. zł. Trzeba jednak pamiętać, że kredytowane nieruchomości muszą spełniać warunki maksymalnej ceny 1 m2, które zależne są od lokalizacji oraz rynku transakcji (pierwotny bądź wtórny).

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego – czy warto?

Nie ma prawnego obowiązku, aby wraz z kredytem hipotecznym na mieszkanie kupować ubezpieczenie. Niemniej konieczność jego posiadania często wynika z umowy kredytowej. Podpowiadamy, w jakich sytuacjach przyda się również ubezpieczenie na życie lub ubezpieczenie nieruchomości.

Ubezpieczenie na życie

Bank, udzielając kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, przede wszystkim chce mieć gwarancję, że zobowiązanie zostanie spłacone nawet w przypadku śmierci dłużnika. Szczególnie że ów kredyt zaciągany jest na wiele lat, nawet 35. Nikt z nas nie wie, co wydarzy się przez ten okres. Ty z kolei chcesz mieć pewność, że dług nie obciąży Twoich bliskich, jeśli Ciebie zabraknie, ale nie tylko. Na przykład w przypadku trwałej niezdolności do pracy rata kredytu nie zrujnuje Twojego domowego budżetu. Ubezpieczenie na życie zapewnia ochronę na wypadek takich zdarzeń, jak:

• śmierć – w razie Twojej śmierci – nie ma znaczenia, czy umrzesz na raka, czy w wyniku wypadku samochodowego – ubezpieczyciel dokona spłaty pozostałej części zobowiązania, a bliscy nie odziedziczą Twojego długu;
• trwałe inwalidztwo i niezdolność do pracy – jeśli w wyniku wypadku lub choroby otrzymasz orzeczenie o niezdolności do wykonywania pracy, w zależności od zawartej umowy, ubezpieczyciel wypłaci albo comiesięczną rentę, z której środki pomogą w spłacaniu rat, albo sumę ubezpieczenia, którą możesz przeznaczyć na spłatę kredytu;
• uszczerbek na zdrowiu – w momencie doznania uszczerbku, który może powodować np. brak możliwości pracy, ubezpieczyciel w zależności od stopnia uszczerbku wypłaci Ci rekompensatę, dzięki której otrzymasz wsparcie na bieżące wydatki.

Pamiętaj, że jeśli kredyt hipoteczny mieszkaniowy wymaga ubezpieczenia na życie, wcale nie musisz korzystać z oferty banku. Możesz wybierać z ofert dostępnych na rynku, często w tej samej cenie zawierających szerszy zakres ochrony. Nie wiesz, gdzie znaleźć polisę, która będzie dopasowana do Twoich możliwości finansowych i stylu życia? Poproś o pomoc eksperta finansowego Grupy ANG.

Ubezpieczenie nieruchomości

Zastanawiasz się, do czego przyda Ci się ubezpieczenie nieruchomości? W ogólnych warunkach ubezpieczenia (OWU) znajdziesz szczegółowy wykaz zdarzeń, które obejmuje polisa. Dzięki niej nie będziesz remontować mieszkania z własnych oszczędności, tylko skupisz się na spłacaniu kolejnych rat kredytu. O szczegóły zapytaj naszą ekspertkę lub eksperta kredytowo-ubezpieczeniowego.

Ubezpieczenie nieruchomości warto rozszerzyć o OC w życiu prywatnym. Chroni ono przed finansową odpowiedzialnością za szkody, które możesz przypadkowo wyrządzić nowym sąsiadom. Nie będziesz więc płacić z własnej kieszeni, jeśli:

• przez awarię pralki łazienka sąsiada z dołu zostanie zalana
• Twoje dziecko przypadkiem stłucze szybę sąsiada w czasie zabawy;
• przypadkowo zarysujesz auto sąsiada, a ten będzie musiał oddać pojazd do blacharza. 

W ten sposób Twój budżet domowy nie zostanie narażony na dodatkowe koszty, a Ty unikniesz niepotrzebnego stresu. Więcej dowiesz się z artykułu: OC w życiu prywatnym.

Koszt kredytu hipotecznego – jakie czynniki mają na niego wpływ?

Jeśli bierzesz kredyt hipoteczny na mieszkanie (lub decydujesz się na inny produkt finansowy), musisz liczyć się z tym, że oddasz większą sumę, niż pożyczyłeś. Na ostateczny koszt kredytu mają wpływ takie elementy, jak: prowizje, marża banku, koszty wpisu hipoteki oraz dodatkowe opłaty. Internetowy kalkulator kredytu hipotecznego pomoże Ci oszacować koszt zobowiązania, jednak w tej kwestii warto skonsultować się z ekspertem finansowym Grupy ANG. Pomoże on wybrać najtańszy kredyt hipoteczny i podpowie, jak obniżyć jego koszt.

Kredyt hipoteczny na mieszkanie krok po kroku

Aby uzyskać kredyt hipoteczny na mieszkanie, musisz spełnić szereg wymagań formalnych i przejść przez skomplikowany proces. Sprawdź, na co należy się przygotować.

Określenie zdolności kredytowej

Od czego warto zacząć staranie się o kredyt hipoteczny? Od wizyty u eksperta finansowego Grupy ANG. Banki w różny sposób podchodzą do badania zdolności kredytowej – mowa tu zarówno o źródłach uzyskiwania dochodu, jak i o sposobie wyznaczania jego wysokości. Może się okazać, że masz odpowiednią zdolność kredytową na zakup wymarzonego „M” w jednym banku, a w innym już nie. Rola eksperta polega m.in. na wstępnej analizie Twojej sytuacji finansowej i określeniu, na jaki kredyt Cię stać i w jakim banku warto się o niego starać.

Znalezienie oferty

O atrakcyjności oferty kredytu hipotecznego nie świadczy wyłącznie wysokość raty miesięcznej. Składają się na nią również dodatkowe koszty związane z udzieleniem kredytu oraz produkty z nim powiązane (np. konto w danym banku, ubezpieczenie, karta kredytowa). Często elementem branym pod uwagę przy wyborze kredytu jest także sam proces weryfikacji wniosku kredytowego. Ekspert Grupy ANG pomoże Ci wybrać taki kredyt, który rzeczywiście będzie dopasowany do Twoich potrzeb.

Wniosek kredytowy

Aby uzyskać kredyt hipoteczny na mieszkanie, konieczne jest skompletowanie i złożenie odpowiednich dokumentów. Co powinno znaleźć się w Twojej teczce? Bank oczekuje przede wszystkim:

• dokumentów, które potwierdzają Twoje dochody (zaświadczenia o dochodach, a w przypadku działalności gospodarczej dokumentów księgowych, np. PIT lub KPiR);
• dokumentów dotyczących nieruchomości, którą chcesz kupić dzięki kredytowi hipotecznemu mieszkaniowemu (w przypadku finansowania zakupu mieszkania będą to m.in.: umowa przedwstępna z deweloperem (rynek pierwotny), odpis z księgi wieczystej, wycena nieruchomości.

Jeśli skontaktujesz się z ekspertem finansowym Grupy ANG, przeprowadzi Cię on przez cały proces składania dokumentów wymaganych przez bank. Pomoże Ci w wypełnieniu i skompletowaniu pełnej dokumentacji do banku.

Decyzja kredytowa

W przypadku kredytów hipotecznych na zakup mieszkania oczekiwanie na decyzję kredytową może trwać kilka tygodni. Decyzja banku mówi nie tylko o tym, czy możesz otrzymać kredyt, lecz także na jakich zasadach, oraz określa warunki, jakie musisz spełnić przed podpisaniem umowy. Ekspert Grupy ANG wyjaśni Ci treść decyzji kredytowej oraz pomoże w spełnieniu ustalonych warunków.

Umowa kredytowa

Umowa kredytu hipotecznego zwiąże Cię z bankiem na najbliższe kilkanaście/kilkadziesiąt lat. Dlatego ważne jest, abyś dobrze rozumiał jej zapisy, które określają Twoje zobowiązania wobec banku. Umów się z naszą ekspertką lub ekspertem, którzy wyjaśnią Ci niuanse, terminologię finansową. Pomogą także w zorganizowaniu spotkania, na którym podpiszesz umowę.

Wypłata kredytu

Jeśli podpisałeś umowę kredytową, od wypłaty kredytu dzielą Cię już ostatnie – ale bardzo istotne – kroki, m.in.: podpisanie aktu notarialnego, ubezpieczenie nieruchomości czy złożenie w sądzie wniosku o wpis hipoteki.Obawiasz się, że będzie to zbyt skomplikowane? We wszystkich czynnościach możesz liczyć na pomoc eksperta Grupy ANG.

Co zwiększa Twoje szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego?

Co sprawia, że niektóre osoby mają większe szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego na mieszkanie, podczas gdy inni mają z tym problem? Oto czynniki, dzięki którym łatwiej uzyskać pozytywną decyzję kredytową i kredyt mieszkaniowy:

• dobra zdolność kredytowa – bank weźmie pod uwagę nie tylko wysokość Twoich miesięcznych dochodów, lecz także formę zatrudnienia. Największe szanse masz wtedy, gdy jesteś zatrudniony na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony;
• wysoki wkład własny – banki patrzą przychylnym okiem na osoby, których wkład własny wynosi co najmniej 20%. Nie tylko nie wymagają od nich dodatkowego zabezpieczenia, lecz także mogą być skłonne zaproponować korzystniejsze oprocentowanie;
• wiek kredytobiorcy – banki nie chcą dyskryminować nikogo ze względu na wiek, jednak zależy im, aby ostatnia rata kredytu hipotecznego została spłacona maksymalnie do ukończenia 70. roku życia przez kredytobiorcę. Nic dziwnego, wpływy z emerytury nie są już tak wysokie, jak te, które można otrzymać z tytułu umowy o pracę. Do tego należałoby doliczyć koszty leczenia oraz rehabilitacji, które często są potrzebne seniorom. Najlepszy kredytobiorca to ten, który nie ukończył jeszcze 40. roku życia;
• jasna historia kredytowa – Twoje szanse na kredyt hipoteczny zwiększają się także wtedy, gdy masz przejrzystą historię w BIK-u, tj. wszelkie dodatkowe zobowiązania zawsze spłacasz w terminie lub ich w ogóle nie masz. 

Chcesz poznać swoje szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego? Ekspert finansowy Grupy ANG pomoże Ci je ocenić. Jeśli okaże się, że masz dobrą zdolność kredytową, podpowie, w którym banku masz szansę na kredyt hipoteczny mieszkaniowy najlepszy dla Ciebie.

Pytania i odpowiedzi