Jakie warunki trzeba spełnić, żeby dostać kredyt hipoteczny?

IWONA SIENKIEWICZ LISTOPAD 2022

Kredyt hipoteczny to istotne rynkowe narzędzie finansowe pozwalające sfinansować, a tym samym zrealizować szybciej cel jakim jest zakup lub budowa nieruchomości. Dlaczego szybciej? Otóż nieprzewidywalne tempo zmian cen kosztów budowy oraz sentymentu rynkowego wpływającego na finalną cenę zakupu, może nam pozwolić znaleźć wyjątkową nieruchomość do zakupu w konkurencyjnej cenie. Jeśli cena zakupu działki lub gotowej nieruchomości mieszkalnej będzie konkurencyjna, to możemy się spodziewać większego zainteresowania zakupem przez innych potencjalnych kupujących. 

Czynnikiem decydującym w procesie sprzedaży nieruchomości w wyjątkowo atrakcyjnej cenie zwykle jest deklarowane tempo zakupu. Jeśli zgromadzone oszczędności nie pozwalają nam na sfinansowanie pełnej ceny, to warto być przygotowanym do ubiegania się o kredyt hipoteczny. Nawet jeśli plany o zakupie nieruchomości wydają się dalekie, warto już dzisiaj poznać przynajmniej ogólne zasady udzielania kredytów hipotecznych by w przyszłości móc łatwiej i pewniej wejść w rozmowy o finansowaniu kredytem hipotecznym.

Kredyt hipoteczny a spełnienie warunków do jego otrzymania

Wydawałoby się, że mając już cel finansowania możemy udać się do dowolnego banku, by takie finansowanie otrzymać. Jest to pewna droga, ale kredyt hipoteczny jest zwykle przynajmniej umownie relacją długoterminową z konkretną instytucją. Wchodząc w relację długoterminową i mając wybór wśród wielu banków warto sprawdzić – mając czas – na przegląd rynku czy bank pasuje do nas i my do banku. 

Wchodzimy w relację z bankiem mając swoje oczekiwania. Warto pamiętać, że instytucje finansowe mają również swoje oczekiwania, podyktowane doświadczeniami w relacjach z innymi klientami. Doświadczenia te budują bankowe mapy ryzyka w oparciu o jakie przyznawany jest nam, klientom, kredyt hipoteczny. O tym jak stworzyć mapy czynników wspierających po stronie klientów wybór banków do tej długoterminowej relacji – przeczytasz dalej. Mam tutaj na myśli przede wszystkim konieczność przekierowania pełnego wynagrodzenia do banku jako częsty warunek konieczny, by móc utrzymać umowne warunki kredytu hipotecznego. 

Jeśli np. kredytem hipotecznym sfinansowaliśmy zakup pierwszej mniejszej nieruchomości, gdy byliśmy jeszcze jednoosobowym gospodarstwem domowym, a czasem zbudowaliśmy rodzinę i nasze potrzeby mieszkaniowe urosły do potrzeby kupna drugiego mieszkania, tutaj pojawia się drugi kredyt hipoteczny. Drugi kredyt hipoteczny może kolidować z pierwszym, by móc utrzymać warunki promocyjne obydwu kredytów w czasie. Ubiegając się o drugi kredyt hipoteczny warto zweryfikować zobowiązania z pierwszego jeszcze spłacanego kredytu. Z pomocą na pewno przyjdzie merytorycznie przygotowany ekspert kredytowy, obiektywnie oceniający portfel aktualny jak i przyszły portfel kredytowy.

Podstawowe elementy jakie banki analizują, by podjąć decyzję o przyznaniu kredytu hipotecznego:

  1. Cel finansowania,
  2. Zabezpieczenie finansowania,
  3. Zdolność kredytowa,
  4. Wiarygodność kredytowa.

Cel finansowania, czyli jaką nieruchomość możesz kupić na kredyt hipoteczny 

Zacznijmy od pierwszego punktu jakim jest cel finansowania kredytem hipotecznym. Kredyt ten  udzielany jest na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. W zamian za to zgodnie z zasadą otrzymujemy najtańszą rynkową formę finansowania.

Kredyt hipoteczny nie sfinansuje nam lokalu użytkowego czy działki komercyjnej.

Kredyt hipoteczny sfinansuje nam lokal mieszkalny wraz z przyległymi powierzchniami, dom mieszkalny, działkę z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkalną. 

W uproszczeniu kredyt hipoteczny pomoże nam sfinansować nieruchomości nadające się dzisiaj lub w przyszłości do zamieszkania.

Zaskoczeniem może być odmowa finansowania nieruchomości w budowie lub zbyt duża nieruchomość. Każdy bank ocenia możliwość sfinansowania nieruchomości kredytem hipotecznym według wewnętrznych zasad, a zasady te potrafią banki zmieniać w czasie. Warto już dzisiaj sprawdzić czy wybrany rodzaj nieruchomości może być sfinansowany przez większość banków. Mniejszy wybór instytucji finansowych mogących sfinansować nieruchomość powoduje, że z konieczności musimy zgodzić się na warunki kredytu oferowane przez bank godzący się na sfinansowanie wybranej przez nas nieruchomości kredytem hipotecznym. 

Czym jest zabezpieczenie finansowania? 

Przechodząc do zabezpieczenia finansowania kredytem hipotecznym. Najczęściej zabezpieczeniem wystarczającym jest nieruchomość stanowiąca cel finansowania. Możemy jednak być zaskoczeni, jeśli w konkretnym banku potwierdzimy zdolność kredytową w ujęciu matematycznym pozytywnie, wybierzemy działkę budowlaną do zakupu, a bank poprosi nas o zabezpieczenie w postaci innej nieruchomości mieszkalnej. Umowę przedwstępną mamy podpisaną, zadatek wpłacony, innej nieruchomości mieszkalnej nie mamy, a czas w jakim mieliśmy sfinansować nieruchomość biegnie. Bez odpowiedniej wiedzy możemy być zmuszeni do skorzystania z kredytu hipotecznego w banku jaki najszybciej nam udzieli tego kredytu, a opłacalność za szybko wziętego kredytu może nie być najwyższa.

Cele trudne lub niemożliwe do sfinansowania kredytem hipotecznym mogą być w wielu przypadkach sfinansowane innym rozwiązaniem tj. pożyczką hipoteczną.

Co to jest zdolność kredytowa? 

Zdolność kredytowa jest matematycznym oszacowaniem na podstawie jakiego banki szacują jaką część dochodu możemy przeznaczyć na miesięczne spłaty tzw. raty.

Inaczej zdolność kredytowa jest obliczana dla rat równych, a inaczej dla rat malejących. Możemy mieć zdolność kredytową zatem na raty równe, ale już nie mieć zdolności kredytowej na raty malejące dla tej samej kwoty kredytu przy tym samym okresie spłaty. 

Dlaczego? Banki obliczają zdolność kredytową na podstawie pierwszej raty jaką mamy zapłacić, a pierwsza rata malejąca jest wyższa niż rata równa, więc pochłonie większą część dochodu jaki dokumentujemy bankowi na moment ubiegania się o kredyt hipoteczny. 

Dochody uzyskujemy z różnych źródeł, niektóre są akceptowalne w każdym banku, a inne wykluczone lub traktowane jako dodatkowy dochód. Nawet jeśli uzyskujemy dochód z umowy o pracę na czas nieokreślony, każdy bank może inaczej oszacować zdolność kredytową w oparciu o tę samą umowę o pracę oraz tę samą wysokość udokumentowanego dochodu. 

Kredyt hipoteczny zatem w każdym banku może mieć różną wartość ofertową. Ostateczną wartość kredytu hipotecznego możliwego do uzyskania określa analityk bankowy w pisemnie przekazanej nam decyzji kredytowej. Zabezpieczając bezpieczeństwo transakcji optymalnym jest wybór banku szacującego kredyt hipoteczny, a właściwie naszą zdolność kredytową i jego wartość na kwotę wyższą niż potrzebujemy na moment ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Kredyt hipoteczny a wiarygodność kredytowa.

Zasadniczo na wiarygodność kredytową wpływa wynik raportu z Biura Informacji Kredytowej (BIK) oraz innych baz gospodarczych w jakich moglibyśmy się znaleźć, jeśli mieliśmy jakąkolwiek wcześniej złą relację z instytucjami bankowymi, finansowymi czy gospodarczymi. Brak historii kredytowej nie decyduje o braku możliwości uzyskania kredytu hipotecznego. Ale już negatywna historia wpływa negatywnie na ocenę naszej wiarygodności. Oprócz badania wiarygodności w bazach banki oceniają subiektywnie w oparciu o własne doświadczenia statystycznie nasze szanse na przyszłe utrzymanie płynności na poziomie nie gorszym niż dokumentowane na dzień złożenia wniosku. Wpływ na tę ocenę statystyczną ma branża w jakiej pracujemy, stanowisko na jakim jesteśmy zatrudnieni, nasz wiek, dotychczasowy czas trwania naszej aktywności zawodowej oraz wiele innych być może mniej intuicyjnych.

Kredyt hipoteczny a ekspert ds. kredytów – czy warto?

Zdecydowanie warto skorzystać z usług eksperta kredytowego, ponieważ poza porównaniem w ujęciu matematycznym w jakim banku kredyt hipoteczny będzie do nas najbardziej pasował, to ekspert przy swoim merytorycznym przygotowaniu pomoże wskazać banki do jakich my pasujemy.

Wsparcie eksperta w przypadku kredytów hipotecznych jest w podstawowym zakresie zupełnie bezpłatne. Dlaczego i jak to działa? Ekspert reprezentuje wiele banków z jakimi pośrednik z jakim współpracuje ma podpisane umowy w zakresie pomocy w ubieganiu się o finansowanie kredytem hipotecznym. Wynagrodzenie przekazywane jest ekspertowi przez bank, który ostatecznie wybierzesz. Proces przygotowania do ubiegania się o kredyt hipoteczny w przyszłości jest również bezpłatny i warto po wyborze konkretnego eksperta utrzymać z nią/ z nim relację by śledzić zmiany na rynku jakie mogą wpłynąć na Twój przyszły plan jakim jest kredyt hipoteczny. 

Otoczenie rynkowe może też wpływać na to, że udzielony już kredyt hipoteczny jest droższy od możliwego do uzyskania dzisiaj lub w przyszłości. Ekspert kredytowy śledząc na bieżąco zmiany rynkowe może sprawdzić naszą umowę kredytową i jeśli zajdzie solidne uzasadnienie ekonomiczne, może zaproponować do rozważenia zmianę aktualnie spłacanego kredytu hipotecznego na ofertę w innym banku.

Drogę do przenoszenia kredytów otworzyła nowelizacja przepisów prawa:

Z analizy opłacalności przeniesienia kredytu hipotecznego możemy już usunąć parametr jakim jest opłata za podwyższone ryzyko (ubezpieczenie pomostowe), ponieważ zastąpienie wpisu w IV dziale Księgi Wieczystej (hipoteka)  pierwszego banku na rzecz nowego banku nie będzie się już wiązała z dodatkowym kosztem, który podnosił marżę podstawową kredytu hipotecznego od 0,05% do 2,5% w skali roku.

Ostatecznie jakie warunki trzeba spełnić, żeby dostać kredyt hipoteczny?

Przede wszystkim trzeba się przygotować, bo zasady udzielania kredytów hipotecznych nie są uniwersalne i nie ma uniwersalnej rekomendacji. Na pewno trzeba zacząć od oszacowania matematycznej zdolności kredytowej, by móc ocenić czy nasza zdolność kredytowa już dzisiaj jest wystarczająca by sfinansować kredytem hipotecznym zakup docelowej nieruchomości. 

Od punktu wyjścia jakim jest zdolność kredytowa na kredyt hipoteczny można zacząć weryfikować rynek nieruchomości. Jak to zrobić? Wracać każdorazowo do eksperta kredytowego przed podpisaniem jakiejkolwiek wiążącej i angażującej finansowo umowy. Ekspert sprawdzi ponownie zdolność kredytową oraz nieruchomość pod kątem wymagań proceduralnych w bankach. Przygotuj się z naszą pomocą na przyszły kredyt hipoteczny już dzisiaj. Zapraszam do kontaktu.

Iwona Sienkiewicz 

Ekspert kredytowy w partnerskiej Grupie NDF. Wykształcenie wyższe w obszarze matematyki finansowej w UJ wspiera już ponad 15-letnią współpracą z bankami m.in. jako ekspert ds. finansowania. Grupa NDF zajmuje się pomocą w finansowaniu celów prywatnych oraz firmowych. Polecenia zbudowały solidny fundament zespołu jako części Grupy ANG S.A. Pomagają efektywnie budować rozwiązania dla klientów by polecano nas szczerze i stale.

Często zadawane pytania