Na rynku coraz goręcej. Co sprzyja zakupom nieruchomości, a co nie?
Mimo tego, że temperatura za oknem już spada, na rynku nieruchomości jest coraz goręcej. Polacy, po starcie programu BK2% oraz pierwszej obniżce stóp procentowych, śmielej wrócili do planów mieszkaniowych. Jak kształtują się ceny w odpowiedzi na rosnący popyt? Czy podaż kurczy się w oczach oraz gdzie jeszcze szukać tanich mieszkań? Poznaj najnowsze dane z rynku wprost ze źródła, czyli z portalu z ogłoszeniami Nieruchomosci-online.pl i trzymaj rękę na pulsie.
Poszukujący wrócili na rynek
Po trzech miesiącach od wejścia w życie programu Bezpieczny Kredyt 2% oraz decyzji KNF o obniżce stóp procentowych możemy coraz pewniej mówić o powrocie klientów na rynek nieruchomości. Analiza miesięcznej sumy zapytań kierowanych do ogłoszeniodawców na portalu Nieruchomosci-online.pl w ciągu ostatnich 3 miesięcy jest na porównywalnym poziomie co w najgorętszym czasie ostatnich lat na rynku, czyli w styczniu–maju 2021 r. Wówczas popyt podsycały prawie zerowe stopy procentowe.
Niestety, realia rynkowe są już dla poszukujących zupełnie inne. Obecnie największym zainteresowaniem cieszą się małe, kompaktowe mieszkania. I to nie z zamiłowania Polaków do małych powierzchni…
W I półroczu br. prawie 50 proc. osób podczas korzystania z zasobów portalu Nieruchomosci-online.pl wyszukiwało mieszkania do 500 tys. zł. Jednak dziś za tę kwotę kupimy znacznie mniejszy metraż niż 3 lata temu. Wynikiem takiego kształtowania się preferencji są nie tylko wysokie ceny dostępnych mieszkań, lecz również zasady ostatniego programu rządowego, który zakłada wsparcie dla osób młodych, kupujących swoje pierwsze mieszkanie. Według statystyk portalu ta grupa stanowi ok. 40 proc. wszystkich zainteresowanych zakupami na rynku. Drugą siłę zakupową stanowią osoby, które zmieniają mieszkanie przy sprzedaży obecnej nieruchomości (ok. 30 proc.). Maleje przy tym grupa inwestorów, którzy coraz rzadziej doszukują się na tym rynku łatwego i pewnego zarobku lub już zdążyła ulokować kapitał przy lepszych uwarunkowaniach do inwestowania.
Mimo wciąż niepewnej sytuacji gospodarczej, zmiennego otoczenia geopolitycznego oraz mikro- i makroekonomicznego coraz więcej osób wraca do odłożonych w 2022 roku planów mieszkaniowych. Szczególnie widoczne jest to w grupie zakupowej rodzin z dziećmi.
Kolejną zmianą, na którą wskazują pośrednicy w obrocie nieruchomościami, są coraz bardziej zdecydowane ruchy w stronę zakupu małych działek budowlanych i domów, na które popyt zelżał przez wybuch wony, brak dostępności oraz wzrost cen materiałów budowlanych. Dziś zakup działki pod budowę lub domu na przedmieściach wydaje się bardziej racjonalny w zestawieniu z analizą kosztów zakupu mieszkania o porównywalnym metrażu w mieście.
Podwyżki cen mieszkań coraz śmielsze
Dziś na rynku mieszkaniowym ponownie to sprzedający mogą dyktować warunki. Właściciele mieszkań, widząc, jak duże jest ożywienie popytu m.in. wskutek Bezpiecznego Kredytu 2%, mogą być mniej elastyczni podczas negocjacji ceny transakcyjnej, szczególnie przy lokalach mieszczących się w programowych limitach cenowych. Należy jednak zauważyć, że Bezpieczny Kredyt 2% wpłynął z jednej strony na wzrost cen małych mieszkań, a z drugiej na obniżki w przypadku tych największych, których zakup ze względu na limity nie jest możliwy w największych miastach w Polsce.
Jak pokazuje najnowsza analiza cen ofertowych na Nieruchomosci-online.pl, rynek mieszkaniowy jest obecnie w kolejnej fazie wzrostu stawek. Z sierpniowego odczytu cen mieszkań z rynku wtórnego wynika, że ostatni miesiąc przyniósł podwyżki średniej ceny ofertowej w 14 z 18 miast wojewódzkich, natomiast w pozostałych 4 stabilizację. Najczęściej było to 1–3 proc. m/m. Taką tendencję obserwujemy już od wiosny i póki co nic nie wskazuje na to, że kolejny kwartał będzie pod tym kątem inny. Wyniki naszego najnowszego badania nastrojów rynkowych wśród pośredników w obrocie nieruchomościami (INPON) – już po ogłoszeniu decyzji KNF o obniżce stóp procentowych – wskazują, że ceny wciąż będą rosły. Aż 73 proc. agentów nieruchomości z całej Polski prognozuje, że w IV kwartale tego roku ceny mieszkań z drugiej ręki wzrosną przeważnie w umiarkowany sposób bez względu na wielkość mieszkania, na co może mieć wpływ polityka KNF dotycząca utrzymywania, a nawet obniżenia stóp procentowych, wpływając tym samym na wzrost zdolności kredytowej Polaków.
Czy warto teraz kupić mieszkanie? O kurczącej się ofercie podażowej
W przypadku zainteresowania zakupem mieszkania o mniejszym metrażu, warto się pospieszyć. Jak wskazują pośrednicy w obrocie nieruchomościami, wzrost cen spowodowany jest nie tylko wyższym popytem, będącym efektem BK2%, lecz także brakiem mieszkań do sprzedaży. Na wielu lokalnych rynkach od dłuższego czasu obserwujemy brak nowych inwestycji, a na rynku wtórnym w małych ośrodkach sporadycznie pojawiają się nowe lokale. Zaczynamy zauważać, że przez malejącą podaż cena w małych miejscowościach (tzw. obwarzankach) zaczyna dorównywać cenom mieszkań ulokowanych na obrzeżach największych miast.
Obserwacja liczby publikowanych na portalu ofert mieszkań na sprzedaż również nie napawa optymizmem. Liczba aktualnych ofert mieszkań we wrześniu 2023 r. skurczyła się prawie o ponad 20 proc. w porównaniu do I półrocza br., przy czym obecna podaż jest najniższą w ciągu ostatnich lat.
Obecnie najszybciej z rynku znikają kawalerki. W cokwartalnym badaniu portalu Nieruchomosci-online.pl 75 proc. pośredników przyznaje, że najmniejsze mieszkania sprzedawane są średnio w ciągu 3 miesięcy, z czego 33 proc. ankietowanych wskazuje, że ten czas wynosi nawet do 1 miesiąca. Dobra informacja dla poszukujących większych powierzchni jest taka, że w takich kategoriach jak duże mieszkania, domy czy działki zaobserwowano wydłużenie średniego czasu sprzedaży w porównaniu do 2022 r.
Gdzie kupić mieszkanie w limicie do 500 tys. zł?
Tam, gdzie warto rozglądać się za mieszkaniami w niższej cenie, są miejscowości ościenne dużych miast, w przypadku kiedy zależy nam na bliskości aglomeracji.
Wybierając mieszkanie z rynku wtórnego w gminie podmiejskiej, za metr kwadratowy zapłacimy czasami nawet do 50 proc. mniej niż w stolicy regionu. Jednak i tu nie jest kolorowo. Niestety, w niektórych aglomeracjach znalezienie mieszkania pod dużym miastem jest trudne z powodu małej liczby ofert.
Dla miłośników Warszawy idealnym miejscem na rozpoczęcie poszukiwania mieszkania, gdy zależy nam na cenie, są gminy takie jak: Wołomin, Radzymin lub Grodzisk Mazowiecki czy bliżej położone Piastów lub Marki. W samej stolicy średnia cena ofertowa mieszkania z drugiej ręki wynosiła w sierpniu 2023 r. 15,3 tys. zł/mkw., a w gminach ościennych 7,4–13,2 tys. zł/mkw. w zależności od powierzchni lokalu. Podobnie w Gdańsku: w mieście średnia cena osiągnęła poziom 13,1 tys. zł/mkw., a w pobliskich gminach, takich jak Wejherowo czy Kartuzy można było znaleźć oferty zaczynające się od 6 tys. zł/mkw.
Warto przeanalizować pod tym kątem rynek nieruchomości w każdym województwie. Niestety dla takich ośrodków jak: Kielce, Opole, Lublin czy Rzeszów, analiza liczby ogłoszeń w sierpniu 2023 r. pokazała, że wybór mieszkań w gminach sąsiadujących z tymi miastami jest bardzo ograniczony i często sprowadza się do kilku, kilkunastu dostępnych ofert, zatem ponad 95 proc. mieszkań na sprzedaż zlokalizowanych jest tam w głównym mieście regionu.
Sprawdź raport lokalny w swojej gminie
W miastach coraz mniej mieszkań „do remontu”
Nie tylko lokalizacja, lecz także stan mieszkania wpływa na jego wartość. Przyjęło się, że mieszkania stare, zaniedbane można nabyć w atrakcyjnej cenie. Jest tylko jeden szkopuł….
Oferty mieszkań na sprzedaż z drugiej ręki w miastach wojewódzkich charakteryzują się coraz wyższym standardem. Coraz trudniej znaleźć „okazję”. Coraz więcej jest natomiast mieszkań w dobrym, bardzo dobrym lub wysokim standardzie, które – mimo tego, że nie wymagają już ponoszenia kosztów na remont – są w dużo wyższej cenie (nawet do 2 tys. zł na metrze kwadratowym). Średnio udział mieszkań o lepszym standardzie wynosi w wielu miastach wojewódzkich ponad 70 proc. całej dostępnej na sprzedaż oferty.
Najwięcej mieszkań o obniżonym standardzie znajdziemy w Łodzi (udział mieszkań do remontu w całej ofercie wynosi 23 proc.), gdzie średnia wynosi 7,8 tys. zł/mkw., natomiast mieszkanie do remontu kupimy za ok. 6,8 tys. zł/mkw. Podobnie w Katowicach, gdzie udział takich mieszkań wynosi 20 proc., a cena waha się w przedziale 7,2–8,9 tys. zł/mkw. w zależności od standardu wykończenia mieszkania.
Autorka artykułu: Alicja Palińska, dział analiz portalu Nieruchomosci-online.pl
